空き家・土地を宿にしたら採算は?客室単価から土地値を逆算する試算シート

宿にしたら、土地にいくら残るか

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客室単価とは、宿の1室を1泊売ったときの、平均の値段です。土地や空き家を宿にする話が出たとき、「この単価で、土地代まで出るのか」が一番の分かれ目になります。

この記事を読むと、自分の土地・空き家を宿にしたときに、客室単価がいくらなら土地代が出るかを、自分の数字で試算して決められます。使うのは、宿の価値から建物の費用を引いて、残りを土地の分とみる「残余法」という考え方です。

左から順に計算すると、最後に「土地に残る額」が出る。

土地に残る額は「残り」

建物の費用が先に引かれ、土地の分は残り。空き家なら建物の費用を改修費に置きかえる。

国土交通省の不動産鑑定評価基準の運用上の留意事項では、建物とその敷地が生む純収益から建物に帰属する分を引き、残りを還元利回りで割り戻す方法を「土地残余法」と呼んでいます。この記事のシートは、その考え方を簡単にした試算の型で、鑑定評価そのものではありません。土地の分は「残り」なので、上の数字が少し動くだけで大きく変わります。

土地に残る額を決める5つの数字

単価・稼働率・残る割合は運営会社、建物の費用は建設会社、利回りは自分で決めて金融機関の答えで確かめる。

稼働率は1年のうち客室が売れた日の割合、利回りは「事業に入れたお金に対して、1年に何%戻れば良しとするか」です。5つとも、土地の持ち主が自分だけでは決めきれない数字です。まず仮の数字で計算し、聞く先の答えで一つずつ置きかえていきます。

有料部分の逆算シート1〜3行目。4行目から先は有料部分に、全10項目。

この先に入っているもの

• モデルケースの試算(仮の条件):土地に残る額と、客室単価±1,000円・稼働率・建物の費用・利回りを動かしたときの差

• 損益分岐の客室単価と、土地代を払える客室単価の出し方、容積率200%と400%の比べ

• 空き家を一棟貸しの宿にする場合の試算(民泊の年180日の上限つき)

• 空欄に自分の数字を入れる逆算シート10項目

• 運営会社・建設会社・金融機関に聞く質問票15問と、答えで聞き取るところ