古い旅館の建て替えで減るもの。既存不適格の確認リスト27項目

古い旅館を建て替える前に

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既存不適格とは、建てたときは適法だったのに、あとの法改正や都市計画の変更で、今の基準に合わなくなった建物のことです。古い旅館やホテルには、これに当たる建物が少なくありません。

そのまま使う分には問題がなくても、建て替えや大きな改修をすると、今の基準がかかります。この記事を読むと、古い旅館を建て替えるか、改修で使い続けるかを決める前に、何を・どの窓口で調べるかを決められます。

既存不適格は「違反」とは違う

建てたとき適法→法改正・都市計画の変更→今の基準に合わない部分がある、の流れと、既存不適格と違反建築の違い。

建築基準法第3条第2項は、法令が施行・適用されたときに現に建っている建物が新しい規定に合わない場合、その規定は適用しないとしています。一方、もともと前の規定にも違反していた部分は、この扱いを受けられません(同条第3項第1号・第2号)。

工事の種類で、今の基準がかかる範囲が変わる

建て替え、増築、大規模の修繕・模様替、用途変更の4つと、今の基準がどこまでかかるかの目安。旅館の消防用設備は工事がなくても今の基準が原則。

施行後に工事を始める増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替には、今の基準がかかります(第3条第3項第3号)。ただし、政令で定める範囲の増築等には、合わない部分を残せる緩和があります(第86条の7)。用途を変える場合も、用途地域・採光・避難などの一部の規定が今の基準でかかります(第87条第3項。政令で定める類似の用途の間の変更などは除く)。

消防は考え方が違います。消防法第17条の2の5は、消防用設備の新しい基準を既存の建物にかけないことを原則にしつつ、旅館のような特定防火対象物には今の基準をかけるとしています。

建て替えると、何が減りうるか

同じ敷地でも、建て替えると今と同じ大きさで建てられるとは限らない。

用途地域、容積率・建ぺい率、高さ・日影、道路・接道(建物の大きさ・形が減る4つ)と、消防の設備、旅館業の基準(今の基準になる2つ)。

建て替えで一番響くのは、建物の大きさと形です。客室の数が減れば、事業の前提そのものが変わります。何がどれだけ減るかは敷地ごとに違うので、決める前にひとつずつ確かめます。

この先に入っているもの

• モデルケースの試算:建て替えると客室が何室減るか(セットバック・道の幅・容積率から計算。自分の敷地で計算するシートつき)

• 窓口ごとの質問票:建築の窓口・消防署・保健所で、そのまま読み上げられる14問と、答えで聞き取るところ

• 6分類・27項目のチェックリスト(各項目に、確かめる先を付けています)

• 確認済証・検査済証がないときに、台帳記載事項証明で確かめる方法

• 幅4m未満の道で、建て替えると敷地が減るしくみ

• 大規模の修繕・模様替なら、容積率や高さを今のままで使える緩和の範囲

• 建て替えか改修かを決めるまでの5つの手順