土地の広さで何室の宿になるか。延べ面積から客室数を逆算する計算シート

何室の宿になるかは、3つの計算で目安が出る

「この土地に宿を建てたら、何室くらいになるのか」。土地や古い建物を持っている方から、最初に出てくる疑問です。

この記事を読むと、自分の土地・建物で、だいたい何室の宿になるかの目安を、3通りの幅で出せるようになります。延べ面積は「建物の各階の床面積の合計」、容積率は「敷地面積に対して建てられる延べ面積の割合」のことです。

延べ面積の上限、客室に使える面積、客室数の順に出す。

容積率は「2つのうち小さいほう」を使う

前面道路の幅が12m未満だと、幅×4/10(住居系の用途地域)か×6/10(それ以外)が上限になることがある。

建築基準法では、前面道路の幅が12m未満のとき、道路の幅に係数を掛けた値と、都市計画で決まった容積率の、どちらか小さいほうが上限になります。住居系の用途地域で幅4mの道にしか面していない場合、都市計画の容積率が200%でも160%に下がります。係数は特定行政庁が指定する区域で変わることがあるので、役所で確かめます。

「客室に使う割合」は、決まった数字がない

帯の長さはイメージ。この記事では40%・50%・60%の3通りで幅を見る。

延べ面積がすべて客室になるわけではありません。廊下や階段、エレベーター、フロント、浴場、機械室などを差し引いた残りが客室です。この割合に業界で決まった数字はなく、宿のタイプと設計で大きく変わります。そこで、1つの数字に決めず、40%・50%・60%の3通りを「仮の条件」として並べます。

モデルケースで計算する(仮の条件)

ここからは、実在の土地ではない仮の条件で計算します。数字を当てはめる流れをつかむための例です。

道路の幅では下がらず、延べ面積の上限は900㎡。割合の置き方だけで9室の差が出る。

道路の幅で容積率が160%に下がり、割合50%で比べると20室が16室になる。

モデルケース2は、敷地がケース1より広いのに、道路の幅と1室の広さで、室数は少なくなります。土地の広さだけでは室数は決まらない、という例です。

同じ延べ面積でも12室から36室まで、3倍の差が出る。

1室の広さは、どんな宿にするか(誰に、いくらで泊まってもらうか)で決まります。室数を先に決めるのではなく、宿のタイプから1室の広さを置いて、表のどこに入るかを見るのが順番です。

旅館業法で決まっている「客室の広さ」の最低ライン

簡易宿所で宿泊者の数を10人未満とするときは、3.3㎡×人数以上。

旅館業法施行令では、旅館・ホテル営業の1客室は7㎡以上(寝台を置く客室は9㎡以上)、簡易宿所営業の客室の延床面積は33㎡以上(宿泊者を10人未満とする場合は3.3㎡×人数以上)と決まっています。このほかに、都道府県など(保健所を置く市・特別区では市・区)の条例で、構造設備の基準が加わります。空き家などの既存の建物では、容積率から計算せず、今ある延べ面積から始めます。

自分の数字を入れる計算シート

手元の紙に写して使える。割り切れないときは切り捨てる。

①と②は登記簿や役所の都市計画図、③は前面道路の幅で埋められます。⑥の1室の面積は、まず泊まってほしい人数と宿のタイプから仮に置きます。

目安がずれる6つのところ

↑は室数が増える方向、↓は減る方向、!は当てにしないもの。

建築基準法施行令では、自動車車庫などの部分は、敷地内の建物の床面積の合計の5分の1までを容積率の計算に入れません(備蓄倉庫・自家発電設備なども、それぞれの上限まで)。一方、共用の廊下・階段を算入しない扱いは、共同住宅や老人ホーム等が対象で、ホテル・旅館は対象に入っていません。なお、エレベーターの昇降路の部分は、ホテル・旅館でも容積率の計算に入れません(第52条第6項)。高さの制限や日影の規制、条例で求められる駐車場で、容積率の上限まで建てられないこともあります。どれも土地と計画によるので、計算の結果は「目安」として扱います。

自分の土地で確かめる順番

1〜3は自分でできる。低いほうの室数でも成り立たないなら、宿のタイプから見直す。

計算シートで出た室数のうち、低いほう(割合40%)でも宿として成り立つかが、最初の分かれ道です。成り立ちそうなら、保健所と建築士に相談して、目安を確かな数字に近づけます。その用途地域で宿が建てられるかも、あわせて役所で確かめます。

まとめ

何室の宿になるかは、敷地面積×容積率で延べ面積の上限を出し、客室に使う割合を掛け、1室の面積で割れば目安が出ます。容積率は前面道路の幅で下がることがあり、客室に使う割合は決まった数字がないため、40・50・60%の3通りで幅を見ておくのが安全です。まずは計算シートに自分の数字を入れて、低いほうの室数で宿が成り立つかを見てみてください。

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注記

本稿は一般的な情報提供であり、個別の土地・建物で建てられる規模や客室数を示すものではありません。容積率の扱いや条例の基準は自治体によって異なりますので、実際の計画にあたっては、役所の担当窓口、保健所、建築士にご確認ください。

この記事を書いた人

ホテル開発リサーチ室。ホテルの現場(料飲・宿泊・BOH・総務経理・マーケティング)を経て、ホテル・旅館の開発実務に携わっています。「この土地にホテルは建つか」を、設計を発注する前の段階で、一次資料に当たって調べています。

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