売上だけを見ていませんか？稼働率や利益から考える運営のポイント

民泊を運営するうえで、
毎月の売上は気になる数字のひとつではないでしょうか。

こうした変化はうれしいものですが、民泊の運営状況を把握するためには、売上だけを見ていては十分とはいえません。

稼働率やADR（平均客室単価）
予約状況など、いくつかの数字を組み合わせて確認することで、
施設の現状や改善すべきポイントが見えてきます。

今回は、民泊運営で確認しておきたい数字と、
収益を伸ばすための考え方についてご紹介します。

1. 売上だけでは施設の状況はわからない？

例えば、先月より今月の売上が増えていたとします。

一見すると、順調に運営できているように感じますよね。

しかし、その理由はさまざまです。

• 予約件数が増えた

• 宿泊料金を高く設定できた

• 長期滞在の予約が入った

• 繁忙期で宿泊需要が高まった

反対に、売上が下がっていたとしても、必ずしも運営状況が悪くなったとは限りません。

宿泊料金を見直したことで稼働率が上がっていたり、閑散期に入ったことで一時的に予約が減っていたりすることもあります。

大切なのは、売上の増減だけで判断するのではなく、
「なぜその売上になったのか」まで確認することです。

2. 民泊運営で確認しておきたい数字

施設の運営状況を把握するために、
特に確認しておきたい数字を4つご紹介します。

① 稼働率

稼働率とは、販売可能な日数のうち、実際に予約が入った日数の割合です。

例えば、
1か月に30日間販売できる施設で、20日間予約が入った場合の
稼働率は約67％になります。

稼働率を見ることで、
施設がどれくらい利用されているのかを把握できます。

稼働率が低い場合は、料金設定や掲載写真、施設紹介文、販売している予約サイトなどを見直すきっかけになります。

ただし、稼働率を上げるために宿泊料金を下げすぎると、売上や利益が伸びにくくなることもあるため、料金とのバランスが大切です。

② ADR（平均客室単価）

ADRとは、実際に販売された客室の平均宿泊単価のことです。

例えば、10日間の宿泊予約で合計20万円の売上があった場合、ADRは2万円となります。

ADRを確認することで、1泊あたりどれくらいの単価で販売できているのかがわかります。

稼働率が高くても、宿泊料金が低ければ、
思うように売上が伸びないことがあります。

反対に、宿泊料金を高く設定しすぎると、
予約が入りにくくなる可能性もあります。

稼働率とADRをあわせて確認し、施設に合った料金設定を考えることが重要です。

③ 売上

もちろん、毎月の売上も大切な指標です。

売上の推移を確認することで、前月や前年と比べてどのように変化しているのかを把握できます。

また、繁忙期と閑散期の売上を比較することで、施設ごとの需要の傾向も見えてきます。

ただし、売上は経費を差し引く前の数字です。

清掃費や光熱費、消耗品費、OTAの手数料など、運営にかかる費用も考慮しながら、最終的にどれくらい利益が残っているのかを確認することも忘れないようにしましょう。

④ 予約状況・翌月の見込み

現在の予約状況だけでなく、
翌月以降にどれくらい予約が入っているかを確認することも大切です。

例えば、翌月の予約が少ない場合は、早めに料金を調整したり、
掲載内容を見直したりすることができます。

反対に、予約が順調に入っている場合は、料金を維持し
需要に合わせて調整したりする判断にもつながります。

先の予約状況を把握しておくことで、予約が少なくなってから慌てて
対策するのではなく、早めに運営方針を考えられるようになります。

3. 数字を確認するだけでなく、次の運営に活かすことが大切

ここまで紹介した4つの数字は、
それぞれ単独で見るのではなく、組み合わせて確認することが大切です。

例えば、

・稼働率は高いけれど、ADRが低い
　→ 宿泊料金を見直す余地があるかもしれない

・ADRは高いけれど、稼働率が低い
　→ 料金や掲載内容を見直す必要があるかもしれない

・翌月の予約が少ない
　→ 早めに料金や販売方法を調整する

・売上は増えているけれど、経費も増えている
　→ 利益がどれくらい残っているか確認する

このように数字の変化を確認することで、
施設ごとに必要な対策が見えてきます。

また、施設によってターゲットとなる宿泊者、
周辺の宿泊需要も異なります。

そのため、すべての施設に同じ運営方法が合うわけではありません。

毎月の数字を振り返り、その施設に合った運営方法を考えていくことが、安定した運営につながります。

4. 数字の管理や分析まで行うのは意外と大変

複数の予約サイトに掲載している場合、それぞれの予約状況や売上を確認し、施設ごとにまとめる必要があります。

さらに、稼働率やADRを計算したり、翌月の予約状況を確認したりと、
数字を整理するだけでも時間がかかります。

本業や日常生活と並行して、予約管理やゲスト対応、
清掃の手配などを行いながら、
毎月の数字まで細かく確認するのは簡単なことではありません。

毎月の数字を把握して、より良い施設運営へ

これまでご説明したとおり民泊運営では、売上だけでなく、稼働率・ADR・予約状況など、さまざまな数字を確認することが大切です。

数字の変化を把握することで、施設の強みや改善点が見えてきます。

MooNでは、オーナー様に毎月「マンスリーレポート」を発行しています。

対象施設ごとの
稼働率・ADR・売上・予約状況・翌月の見込みなどをまとめたレポートです。

毎月の施設運営のご確認や、今後の運営方針をご検討いただく際の参考としてご活用いただけます。

日々の運営業務をお任せいただくだけでなく、施設の状況を数字で把握し、今後の運営を考えるための情報をお届けすることも、MooNのサポートのひとつです。

民泊運営についてお悩みのことがありましたら、
ぜひお気軽にご相談ください。

お問い合わせはこちらから