「家賃値上げは、もう当たり前？約6人に1人が経験する賃貸市場の変化」きょうの不動産、3分で読める話 vol.450
きょうの不動産:家賃値上げは当たり前の時代へ？約6人に1人が値上げ要請を経験する賃貸市場の変化
物価上昇が続くなか、いよいよ家賃の値上げが身近な問題になってきました。これまで賃貸住宅では、入居者が退去したタイミングで家賃を見直すことが一般的でした。しかし、最近では入居中の借主に対しても家賃の値上げを求める動きが広がっています。背景には、建築費や修繕費の高騰、金利上昇、固定資産税などの負担増加があります。一方、借主にとっては生活費が上昇するなかで、家賃まで上がることは大きな負担です。今回はリクルートが発表した調査結果をもとに、家賃値上げの実態と、その背景、そして今後の賃貸管理会社に求められる対応について考えてみます。
ニュースの参照、紹介
2026年10月22日、リクルートのSUUMOリサーチセンターが「賃貸住宅の居住実態・ニーズ調査（2026年）」を公表しました。また、11月5日にはSUUMOジャーナルが、首都圏の賃貸契約者動向とあわせて家賃上昇の実態を紹介しています。
調査によると、居住中に家賃の値上げ要請を経験した人の割合は17.2％となり、前年から4.6ポイント上昇しました。約6人に1人が家賃値上げを求められた経験があることになります。首都圏の一都三県では19.4％と、ほぼ5人に1人に達しています。
値上げ額については、家賃10万円未満の住宅では平均3,000円台、10万円以上20万円未満では平均5,000円台となっています。月額3,000円の値上げでも年間では36,000円、5,000円なら60,000円の負担増です。日々の生活費が上昇している借主にとって、決して小さな金額ではありません。
一方、2025年度に首都圏で新たに賃貸住宅を契約した人の平均家賃は96,908円となり、2005年度の調査開始以来、最高額を記録しました。世帯別では単身世帯が77,954円、2人世帯が111,849円、ファミリー世帯が121,129円となっています。
興味深いのは、住宅購入を検討した人が賃貸契約者の21.3％を占めていることです。特にファミリー世帯では32.7％に達しており、住宅価格の高騰によって購入を見送り、賃貸住宅を選択する世帯が一定数存在することがうかがえます。住宅購入のハードルが高くなったことも、賃貸需要を下支えする要因の一つと考えられます。
なぜ、入居中の家賃値上げが増えているのか？
そもそも賃貸住宅の家賃は、長い間、入居中には大きく変わらないことが一般的でした。新規募集時には周辺相場に合わせて賃料を見直すものの、既存入居者に対しては、退去リスクや交渉負担を考慮して据え置くケースも少なくありませんでした。
しかし、現在はオーナーを取り巻く経営環境が大きく変化しています。建物の修繕費や設備交換費用、清掃費、人件費などが上昇し、さらに借入金利の上昇によって資金調達コストも増加しています。家賃を据え置いたままでは、物件の収益性が徐々に低下してしまう可能性があります。
例えば、月額家賃8万円の住宅で修繕費や管理費などの支出が年間5万円増加した場合、その負担を吸収するには月額約4,200円の収入増加が必要になります。もちろん、実際には物件全体の収支や修繕計画を踏まえて判断する必要がありますが、オーナー側にも値上げを検討する経済的な理由があるのです。
また、新規募集家賃と既存契約家賃の差が広がっていることも重要です。同じ建物で新規募集住戸の家賃が上昇している一方、長期間入居している住戸の家賃が据え置かれていれば、その差は次第に大きくなります。こうした状況から、契約更新時などに家賃の見直しを検討するオーナーが増えていると考えられます。
家賃値上げは、オーナーの自由にできるのか？
ただし、家賃はオーナーの判断だけで一方的に変更できるものではありません。普通借家契約では、借地借家法第32条に基づき、租税などの負担増加、経済事情の変動、近隣の類似物件との賃料比較などを理由に賃料増額を請求できる場合があります。しかし、値上げを求めたからといって、直ちにその金額で契約が変更されるわけではありません。
借主が値上げに納得しない場合には協議が必要となり、合意できなければ調停や訴訟などで解決を図ることになります。単に更新時期を迎えたという理由だけで、当然に値上げが認められるものでもありません。
この点で重要になるのが、賃貸管理会社の役割です。オーナーから値上げの相談を受けた際に、そのまま借主へ通知するだけでは不十分です。周辺家賃相場、物件の競争力、過去の賃料改定履歴、修繕状況などを確認し、値上げの合理性を整理する必要があります。また、借主に対しても理由を丁寧に説明し、双方が納得できる着地点を探ることが求められます。
これからの賃貸管理会社に求められること
今後、賃貸管理会社にとって家賃改定は、これまで以上に重要な業務になると考えられます。ただし、単純に家賃を上げることだけがオーナーの利益につながるわけではありません。
例えば、月額5,000円の値上げが実現すれば年間6万円の増収になります。しかし、その値上げをきっかけに借主が退去し、空室期間や原状回復費用、募集費用が発生すれば、増収効果を上回る損失が生じる可能性もあります。
つまり、家賃改定は単なる賃料設定ではなく、入居期間や退去率、空室損失、修繕費などを含めた不動産経営全体の視点から判断する必要があります。
そのためには、管理会社が物件ごとの賃料水準を定期的に分析し、周辺相場との乖離や収益改善の余地を把握することが重要です。また、設備更新や共用部の改善など、借主が家賃に見合った価値を感じられる取り組みも必要になるでしょう。
家賃が上昇する時代だからこそ、管理会社にはオーナーと借主の双方に対する説明力が求められます。家賃を上げること自体を目的とするのではなく、適正な賃料を維持しながら、長期的に安定した賃貸経営を実現することが本来の役割です。
今回の調査は、家賃値上げが一部の特殊な事例ではなく、全国的に広がりつつあることを示しています。これからの賃貸管理業界では、家賃改定をいかに合理的かつ円滑に進められるかが、管理会社の提案力を測る重要な指標の一つになっていくのではないでしょうか。
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