マンションを買えない人の特徴

マンション好きの外資コンサルと申します(Xのアカウントです)。
本業の傍ら、タワマンの購入や売却を細々と投資兼趣味でやっており、東京・大阪・埼玉・神奈川・千葉で計12回の購入を経験しています。直近１年で計5件、約7億円分を新規契約し、現在進行形で自分のリスクマネーを張って市況を見ているので、普通の人よりは少し知識があります。

当アカウントではフォロワーと相談DMが凄く増えたことから、2024年9月に有料相談フォームを作り、2025年6月時点で250人のご相談に乗りました。相談の8割を占めるのが資産価値の高いマンション購入に関する戦略です。相談の後に買えた！という嬉しい連絡を多数頂いた一方で、結局買えてないという方も残念ながら多数います。

現時点においては、結局私が勧めたマンションを買った方は漏れなく含み益(最大4500万円程度)が出ており、逆に相談にいらしたのに買えてない方は機会損失を負った状態で、自分のプッシュが足りなかったのかなと反省しつつも、多数の事例を見るうちに買えない人の共通の特徴が見えてきました。サンプル数も溜まってきたので、他で見聞きする話も組み合わせながら本記事では「マンションを買いたいのに買えない人」の特徴を整理し、これから買おうとする方の転ばぬ杖にしていただければと思います。(書こうと思ってから１か月くらいサボってしまいました、、、)

※尚、本記事の想定場面は「資産価値の高いマンション購入」という場面に限定します。「資産価値が高い」というのはインフレ場面においてインフレ率以上に値上がる期待値のことを指します。尚、本記事で「マンション購入」と言ったら「資産価値の高い」という接頭語を省略しているだけで全てその前提とお考え下さい。

※本記事では「買いたい意思はあるのに買えない人」を想定しています。配偶者ブロック等で買いたい意思が定まっていない人などは、そもそも真剣な検討の手前で落ちてしまっており、私のところに相談者様として現れることも無いので、この記事のスコープには入っていません。

１位 メンタル不足(50%)

マンション購入で最も難しいのが「メンタルの壁」を乗り越えることです。
()は買えない人全体に占める比率の体感値で、50％と書きましたが実際にはもっと大きい気もしており、最低限これだけ覚えて帰ってくれればいいです笑

実は、マンション購入において「情報」の付加価値は低いです。資産価値の高いマンションの条件は既に明らかで、その条件で絞っていくとそもそも候補は多くありません。私のような人に聞いてもどれが良いかは簡単に答えられますし、他のマンションアカの方々と目線が極端にブレることもありません。では良質な情報は簡単に手に入るのに何故買えないのか？

それはズバリ「資産価値の高いマンション」は既に高額であり今から買うのに本能的な恐怖を感じるからです。当然ながら価値の高いマンションはこのコロナ以降のインフレで大きな値上がりを記録しており、逆にこの直近2～3年であまり価格が上がっていないマンションは市場から評価されていないのとほぼ同義です。つまり、マンション購入とは「既に値上がった高額なマンションを高いなとビビりながら掴むゲーム」に他ならないのです。

最近マンションを探し始めた人は、数年前に買って莫大な含み益を持つ人達を「運の良い奴らめ！」と思ってるかもしれません。しかし意外かもですが、その人達が買ったマンションは全て当時から「高い！」と言われていたものばかりです。有名なのは白金ザスカイ(坪650万→坪1500万円)、ブランズタワー豊洲(坪400万→坪850万)、パークタワー勝どき(坪420万→坪1000万)などで、最近だと三田ガーデンヒルズ(坪1000万→坪2300万)などです。()内の分譲時価格は今でこそ半額以下のバカ安ですが、当時は「高すぎる！」の大合唱。買った人の中で「安っｗ」と思った人は少数派で、大多数は様々な暴落煽りの合唱の中で「高いなぁ…天井だったらどうしよう」の不安の中で買いました。

マンション購入は最後に必ずこの壁にぶち当たります。
良い物件が目の前にあり、与信は足りており、買いを宣言すれば買える状況である。価格は高い。理性的に考えればインフレで上がる気もするが、SNSやメディアでは天井説が吹き荒れ、感情は拒否している。清水の舞台から飛ぶかどうかは貴方次第。

多くの人がここでビビッて逃げます。逆に言えば、ビビッて逃げてくれる人が沢山いるからこそ、飛んだ人のリターンがあります。飛ばなかった大勢の機会損失がr>gという資本主義の基本構造を通して飛んだ人の利益として移転されます。経済評論家の故・山崎元さんは、「資本主義経済は、リスクを取りたくない人間から、リスクを取ってもいい人間が利益を吸い上げるようにできている」と表現しました。

ここで飛ぶ人ばかりの簡単なリスクテイクであれば、その先にあるリターンは極めて限定的です。今まで買った人達の膨大な含み益は、恐怖の中でリスクを取ったことのリターンであり、恐怖から逃げた人達が代償として差し出した資本です。貴方が震えてる目の前のリスクはリターンの源泉として存在していることを理解すれば清水の舞台の景色も変わります。マンション購入とそのリターンの構造を理解し、メンタルを超えるかどうかが最大にして最後の自分との勝負と心得て下さい。

※偉そうに書いてますが、私も今でも買うときは怖いです。高額な手付金やローンに悩むことも多いですが、定期的にリスクテイクセンスのある投資家さんや、金融経済の動向に詳しい方と会話しながらメンタル(バキ力と呼んでます)を注入してもらって踏ん張ってます。

２位 幸せの青い鳥症候群(20%)

簡単に言うと完璧を追い求めてしまう人です。極端に例えると、再開発エリアの、築浅の、大規模ランドマーク物件の、眺望の良い、広い部屋を、割安で買いたい、みたいな。そんな部屋あったら貴方のような初心者の手元に来る前に業者が買って買取再販に回されます。

こういう方の特徴①
「マンション市場をかなり勉強していて結構詳しい」ことです。頭の良い人が陥りがちな気がしています。
　●マンションの仕様とか、最新の成約事例とか超知ってる
　●再開発情報も大体知ってて、どこに建つから眺望がどうとか知ってる

エリアによっては私と同等に近い知識を持ってて驚くこともあります。ただし、先述の通りマンション購入では知識の付加価値は低くて、むしろ見る目が肥えすぎて逆に買えなくなるノイズになりがちです。知識がある分、これは間取りが、これは眺望が、、などと気になることが多く、中々運命の物件に巡り合いません。

マンション購入の最終局面では物件Aと物件B、メリデメがそれぞれ明確にあって、あとは思い切って決めるだけ！という時が必ず来るのですが、こういう方はそこで調べ物を始めてしまって更に訳わからなくなったりします。頭でっかちになるとマンションは買えません。最後は勢いです。

こういう方の特徴②
指値が大好きです。資産価値の高いマンションで割安な部屋は取り合いで買えないので、相場価格の部屋に指値して何とか安く買おうとするのですが、指値無しで買う人が簡単に表れるのでこれまた買えません。

こんなことを繰り返してるうちに半年かけて２０件内見したけど買ってない、みたいな人は実は沢山いて、その半年間にも相場が上がっていき、過去の値段も覚えてる分、機会損失を取り戻すべく更に割安に拘るようになる…という無限ループに突入。

マンションを買うのに必要なのは、妥協とメンタル(上述)です。人生で一番高額な買い物で理想を掴みたい気持ちは分かりますが、まずは自分が選ぶ立場ではないことを自覚しましょう。資産価値の高いマンションの購入は、貴方がマンションに選んで頂く立場なのです。これを自覚していないと検討が長期化し、「半年間検討してる」などは危険サインです。むしろ短期集中で、詳しくない自覚を持ちつつ、知識は詳しい人に聞いて補完しながら勢いで買うくらいでちょうどいいです。「マンション買えてないのに無駄に相場に詳しい人」にならないように気を付けてください。

３位 新築タワマンオタク(15%)

新築タワマンに強く拘っている人 or それしか眼中にない人です。
確かにXでは新築タワマンの話題性は文字通り桁違いで、もはや抽選はお祭りイベントです。その度に「当選しましたー！」というポストと祝福コメントが溢れ、あのお祭りの中心人物になりたい気持ちは分かりますし、抽選で選ばれたというエクスタシーを味わいたいのも分かります。

また、新築は専用のモデルルームがあり、カッコいい模型や情熱的なムービーで買いたい気持ちにさせてくれて、契約したら竣工を心待ちに出来る。という一連の購買体験自体が素晴らしい商品だとも思います。

私も新築を７回買ってるのでその気持ちは尊重しつつ、１次取得の場合は悪いことは言わないから今すぐその拘り捨てたほうが良いです。新築タワマンはとにかく当たらないです。Xでは2桁倍率を当てた人とかがゴロゴロしてるので勘違いしがちですが、抽選は3倍の時点で普通に当たらず、4～5倍になったらほぼ絶望です。経験上、私がワクワクしながら当選の電話を待てるのは２倍までです。高倍率を当ててXで羨望を集めている人の裏には膨大な数の屍(外した人)がおり、その当てた人自身も数えきれない抽選の果てに漸く確率が収束して当たったという過程が隠れてたりします。私も2024年だけで抽選に18回外れてます。

ただし、これは何度口で言っても中々伝わらず、抽選に3～5回くらい外れた時点でやっと気づきます。「あれ？当たらなくね？」「当たったらどうしよう！というあのドキドキは何だったんだろう」。新築外しまくった人が再度私に相談してくることも少なくありません。その際の相談内容は「今オススメの新築ないですか？」だったりしますが(笑)。他にも「2024年初からマンションは興味持って見ていたんですが、豊海外れ、スカイデュオ外れ、パークタワー勝どき外れ、リビオ外れて、流石に心折れました。中古の選び方教えてください」のような相談もよくあります。残酷な事実としては、マンションに興味持った時点で例えばドゥトゥールの中古70㎡を先着順で買っておけば今頃には買値プラス5000～6000万円です。

新築の抽選はあくまで「外しても平気な人≒既に良いマンションを保有している人」が挑むものです。外したとしても、その間に相場が上がったとしても、資産価値の高い自宅が値上がってるから平気、という状態で勝負しましょう。

尚、この新築の注目度ゆえに周辺中古に「買い場」が発生することがあります。周辺中古と同等程度の価格のタワマンが新築で登場すると、多くの素人はそれに夢見て殺到するので、一時的に周辺中古は買いやすくなります。新築は実際に蓋を開けてみると全然買えない倍率になってたりするのですが、多くの素人は自分が落選するまでは夢を見続けてくれるので、賢い人はそのスキを突いてさっさと良い中古を仕入れましょう。

４位 焦らずゆっくり決めればいいや(5%)

高額な買い物を焦って決めて失敗したくないという気持ちは当然のもので、このスタンスの方は多いのですが、実はかなり損な考え方です。一般的には間違いではないのですが、マンション購入では最初からこのスタンスだと全然買えません。

住宅は人生最大の買い物なので、何度も人生最大級の決断を迫られ、先述のメンタルが無いと購入に辿り着けません。「焦らなくていいや」と自分に逃げ道を用意すると、メンタルを育てることが出来ないのです。また更に、先述の青い鳥症候群でも書いたのですが長期化すると中途半端に長くマーケットを見たせいで過去の価格がチラついて、随分上がってしまったのに買うのか？という自問自答が発生しさらに自分のメンタルを毀損します。

マンション購入については、覚悟を決めて短期で買うと腹を括ってください。じゃないと買えません。また結果的に買うのであれば、数か月～１年悩んである間に払う家賃も完全に無価値なサンクコストとして積み重なっていきますし、都心の住宅費のインフレ率は月間2～3％くらいが続いているので、深く考えずにさっさと決めた方が得することが多いです。2025年のGW初日に検討始めてGW最終日に契約したという方が先日いらっしゃいましたが、そのくらいが結局一番得します。

４位 場所縛り(5%)

何らかの事情で住める場所が限定的な人です。通勤事情ですとか、ある程度大きくなったお子さんの通学事情であるとか。これ自体は致し方無い事情だなと感じますが、不動産の資産形成観点では詰みになりかねません。インフレで不動産相場全体が上がっているように錯覚しますが、その中では濃淡が色濃く分かれており、物価上昇率以上にハッキリと値上がっているのは基本的に都心のマンション(タワマンはより顕著)だけになります。つまり、資産形成を目的にする場合は出来るだけ早期に都心にポジションを持ち、そこで生活基盤を構築することが重要になります。別の場所で生活基盤を築いてから、後から移るのは非常にハードルが高いです。

そういう方からのご相談は、「自宅は動かせないので、投資ローンでタワマン投資をしたい」ということが多いのですが、残念ですが一般的なJTCリーマン家庭(～年収2000万円程度)では不動産投資ローンで良いタワマンを買うのは非常に厳しいです。多額の頭金を要求され、更にCF赤字の投資物件として運用することになるので、一般家庭にはハイリスクだと感じますし、基本的に私は住宅ローンで出来るだけ良い自宅を買うことだけを勧めます。

若い人は出来るだけ背負うものが少ないうちに資産価値の高いマンションを自宅として、生活基盤を構築しましょう。

６位 相談相手ミス(4%)

周りに相談しながら物事を決めるのは決して悪いことではないのですが、マンション購入ではこれが大きな罠になりがちです。両親、友達、職場の信頼する上司などに相談するのは、実は大変な悪手です。

例えば、タワマンを買ったことない人にタワマン買ってもいいかな？と相談したら100％反対されます。何故かと言えばリスクのある決断を後押しして損したら責任取れないので、反対しておくのが常に安全策になりますし、何より本人たちに経験が無いので市場の解像度があまりに悪すぎます。ありがちなのは、契約の直前で両親に相談をしてしまい、止められてメンタルが弱まり脱落する人です。止めてほしいなら相談していいと思いますが、買いたいなら相談すべきではありません。そして完全に中立で公平な意見を求めたいなら諦めましょう。世の中の人は今買ってる人 or 今買ってない人の２択であり、必ずどちらかのポジショントークになります。

マンション購入のようなリスクのある決断を後押ししてくれるのは、同じリスクを取って前に進んだ人だけです。これはマンション以外のことでも大体そうですが、経験の無い人に聞いても、ダメな理由をたくさん教えてくれるだけなのです。

８位 クルマ必須(1%)

あまり多くはありませんが、クルマ(駐車場)を必須とする人が偶におり、これを条件としてると資産価値の高いマンション(多くの場合はタワマンになります)の購入は極めて難易度が上がります。タワマンは立地が良い代わりに駐車場の設置率が低く、基本空いてないものと思った方がいいです(ノーマルルーフに限り空いてるなどは偶にあります)。

これを解決するには新築タワマンの駐車場優先権のついている部屋(多くはプレミアムフロア）を抽選で当てるしか方法がありません。マンションで資産形成したいなら基本的にはクルマは諦めてください。(or近くで駐車場探してください)

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以上が私が認識している限りの「マンション買いたいのに買えない人」の特徴で、多くの場合はこのどれか、もしくは複数に躓いて買えてないケースに該当します。あくまで直近の日本のインフレ率を前提としていますが、この辺の落とし穴にハマらず早く買えていれば数千万円は得したのにな、、、というケースを何人も見ており、私も悔しい想いだったので、少しでもそう言う人が減ればいいなと思っています。是非先人たちの失敗を糧にしてください！

ご相談フォーム

ご相談は以下のフォームで受けてますのでどうぞ！

今後の市況見通し、投資価値的に買いの物件の選定、買替戦略、住宅ローン・投資ローンの考え方、不動産を利確して入った金融資産をどうしているか、などが代表的な相談ですね。様々なコネで情報収集してるので、表に流通していない市場情報や、Xで話すと角が立つ or 自分が不利になるので言えない情報などもクローズドな場なので話せます。累計約350人以上のご相談を受けています(2025年秋時点)。

他にもマンションや不動産投資に関するnoteをいくつか書いてますのでご参考にしてください！