新築マンションが10年で66%値上がりした今、「中古＋リノベ」を選ぶ人が2倍になった理由

2026年6月22日 07:23

去年、職場の同僚が中古マンションを購入してリノベーションしました。話を聞いたとき、正直「なんで古い家をわざわざ？」と思ったんです。

でも少し経って、自分自身も「次どこに住もう」と考えはじめたとき、何気なく住宅情報を調べてみたら、衝撃的な数字が並んでいて。

同僚の選択が、「妥協」じゃなくて「合理的な判断」だったんだと気づきました。

首都圏では、中古の成約数が新築の2倍以上になっていた

2025年、首都圏で成約した中古マンションは 49,114件。

一方、同じ年の新築マンション供給戸数は 21,962戸。

中古の成約数が、新築供給のおよそ 2.2倍 です。

10年前（2015年）と比べると、新築供給は40,449戸から半減。逆に中古成約は25,316件からほぼ倍増しています。

なぜこんなことが起きているのか。一番の理由はシンプルで、新築が高すぎるからです。

首都圏の新築マンション平均価格は、2015年の5,518万円から2025年には9,182万円へ。10年で66%以上値上がりしています。給料がそれに追いつく人は、多くありません。

国土交通省の調査では、中古住宅を選んだ人の 75.7% が理由として「予算的に手頃だったから」と答えています。「リノベーションしたかったから」よりずっと多い。

これは「中古が好きになった」というより、「新築に手が届かなくなった」という話です。

それでも、中古住宅には昔から「見えない部分が心配」というイメージがありました。

配管は大丈夫か。耐震は。前の住人は何をした家なのか。

その不安を制度的に減らすために生まれたのが 「適合R住宅」 という認証制度です（リノベーション協議会が運営）。

建物の検査、必要な改修、保証、住宅の履歴情報の管理——これらを統一基準でまとめて保証するしくみです。

2025年度、その適合R住宅の認証は年間 6,621件 発行され、累計は 87,964件 に達しました。

制度ができた2009年度が1,278件だったことを思えば、15年で約70倍の規模になっています。

さらに2026年度の税制改正では、省エネ性能の高い既存住宅への 住宅ローン減税の拡充 も打ち出されました。中古を買ってリノベーションする選択が、制度的にも後押しされはじめています。

ここまで読んで「じゃあ日本の住宅市場は欧米みたいに中古中心になったの？」と思った方、少し待ってください。

全国でみると、既存住宅の流通シェアはまだ 19.2%（2023年）。5件に1件にも届いていません。

欧米では既存住宅が市場の主役ですが、日本はようやく「入口に立った」段階です。変化しているのは首都圏マンション市場が先行していて、地方や戸建て市場はまだそれほど変わっていません。

だから正確に言えば、「新築神話が終わった」のではなく、「都市部から、新築一択でなくなり始めた」という状況です。

同僚が選んだ中古マンション＋リノベーションは、妥協でも流行りでもなく、今の住宅市場を冷静に読んだ結果でした。

「なんで古い家を？」と思った自分が恥ずかしくなりました。数字を見れば、むしろ賢い選択だったんです。

あなたは住まいを選ぶとき、新築以外の選択肢をちゃんと検討していますか？