【岩見沢編・第3回】民泊新法か、旅館業か——「実質120日しか営業できない」と知りながら買った理由

シリーズ「Snowveil岩見沢 開業ドキュメント」

建物は買った。お金の全体像も見えた。

次の関門は、制度だ。日本で「人を泊めてお金をもらう」には、必ずどれかの法律の土俵に乗る必要がある。

今回は、私たちがどの制度を選び、なぜそうしたのか。そして——「この物件は実質120日しか営業できない」と分かった上で、なぜ買ったのかという話をする。

宿を合法にやる、3つの道

これから宿泊業を始める場合、道は大きく3つある。

1つめは旅館業法（簡易宿所営業）。昔ながらの「許可制」で、審査があり、建物の要件も厳しめ。その代わり365日営業できる。

2つめは住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法。2018年にできた制度で、「住宅」のまま人を泊められる。許可ではなく届出制。ただし営業は年間180日までという上限がある。

3つめは特区民泊。国家戦略特区に指定された一部地域（大阪市や東京・大田区など）だけの制度で、岩見沢は対象外。今回は選択肢から外れる。

つまり私たちの実質的な二択は、「旅館業か、新法か」だった。
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180日の壁とは何か

新法の最大の制約が、この180日ルールだ。

毎年4月1日から翌年3月31日までの1年間で、人を泊めていい日数は最大180日。1年の半分しか営業できない。なお、Airbnbなどの予約サイトには届出番号がないと掲載できない仕組みになっている。

365日売れる旅館業と、180日しか売れない新法。普通に考えれば旅館業のほうが儲かりそうに見える。でも、私たちは新法を選んだ。
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私たちが新法を選んだ5つの理由

① スピード

旅館業は許可制で、審査に時間がかかる。新法は要件を満たして届け出れば始められる。真冬のDIYと並行して手続きを進めていた私たちには、この差が大きかった。

② 建物のハードル

旅館業の許可は、建物の用途や設備の要件が住宅より一段厳しい。築48年の元社宅を「住宅のまま」活かせる新法は、築古リノベとの相性がいい。

③ 二戸一ハイブリッドだから、日数制限が痛くない

ここがこの物件の設計の肝だ。賃貸側の年間60万円台の家賃は、180日ルールとは無関係に365日入ってくる。民泊側は「限られた営業日をどれだけ濃く売るか」に集中すればいい。豪雪の冬と、花火やフェスのある夏。需要の山に営業日を寄せて売る戦略なら、上限は思ったほど邪魔にならない。むしろ私たちの場合、実際に使える日数はもっと少ない前提で組んでいる（後述）。

④ 180日の「外側」でも売れる

そもそも180日という上限は、「宿泊」としての営業日数の話だ。民泊として売らない期間は、30日以上の中長期賃貸——いわゆるマンスリー運用——に切り替えて貸すという手がある。実際、この合わせ技で年間を通して収益を上げている事業者は多い。二戸一の賃貸側とは別に、民泊側の空白期間にも収益化の選択肢が残っているわけだ。

⑤ 撤退も転進もしやすい

まず新法で実績を積み、稼働が読めてきたら旅館業への切り替えを検討する——この順番なら、初期投資を抑えたまま様子が見られる。逆は難しい。
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北海道のルール——届出先と「平日制限」

制度を決めたら、次は地域のルールだ。

まず届出先。岩見沢市は保健所設置市ではないので、届出の宛先は北海道知事になる。実際、私たちの誓約書の宛名も北海道知事だった。

そして重要なのが、北海道の上乗せ条例。北海道は住宅宿泊事業法第18条に基づく条例で、「住居専用地域」や「小中学校の出入口から100メートル圏」を制限区域に指定できる。制限区域に入ると、家主不在型（管理会社に運営を任せるタイプ。私たちもこれだ）は、平日を中心に営業ができなくなる。

ここで少し、私たちの立ち位置を書いておきたい。私たちは今回、運営を管理会社に委託しつつ、その裏側の実務をすべて学ばせてもらっている。というのも、アドリムはこの実体験を土台に、自分たち自身が民泊運営代行「KYAKUDEN」を担う側になろうとしているからだ。この連載が失敗や規制の話まで書くのは、机上のコンサルではなく、自分の建物と自分のお金で運営者の痛みを血肉にした記録だからでもある。

同じ市内でも、道一本はさんで「やれる場所」と「厳しい場所」が分かれる。物件選びの段階で、これを知らないと計画が根本から狂う。——そして私たちの物件は、まさにこの制限の対象だ。
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「実質120日の物件」だと、知っていて買った

実は、この物件には最初から分かっていたことがある。

2026年4月1日施行で、北海道はこの条例の制限区域指定に岩見沢市を追加した。対象は市内の小中学校の出入口100メートル圏など。そして、私たちの物件は、この100メートル圏に該当する。

該当するとどうなるか。家主不在型の私たちは、学校の授業がある平日には営業できない。営業できるのは週末と祝日、そして夏休み・冬休みといった学校の長期休暇期間だ。ならして計算すると、実質的に稼働できるのは年120日前後。180日の上限が、さらに3分の2に削られる。

私たちは、それを織り込んだ上で、この物件を買っている。

「実質120日しか売れない宿」を、なぜ買えたのか。理由は3つある。

●    民泊の需要は、もともと週末・連休・長期休暇に集中している（削られた平日は、単価も稼働も低い日）
●    岩見沢最大の商材である「雪」のハイシーズンは、冬休みと年末年始にきれいに重なる
●    賃貸側の家賃は、この規制と無関係に365日入り続ける

それでも、規制は生き物だ。北海道はこの告示地域を「毎年度、3月末をめどに見直す」と明言している。今後さらに変わる可能性は常にある。これは誰のせいでもない、個人の努力では避けられないリスクだ。

だからこそ、民泊一本足の計画は危うい。二戸一ハイブリッドは、収益の設計であると同時に、規制リスクへのヘッジでもある。今回、それが本当に効いた。
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物件契約の前に確認すべき3点セット

① 用途地域を調べる

市町村の都市計画課や、Web上の都市計画マップで確認できる。「住居専用地域」（第一種・第二種の低層／中高層）に入っていたら、家主不在型は大きな制限を受ける前提で考える。

② 小中学校からの距離を測る

地図アプリで、候補物件から最寄りの小中学校の出入口までの距離を測る。100メートル圏は要注意だ。指定区域は毎年見直されるので、今は圏外でも安心はできない。大事なのは「該当したら成立しない計画」なのか「該当してもなお回る計画」なのか——私たちは後者の設計にした上で、該当を承知で買った。ここが分かれ目になる。

③ 上乗せ条例を「毎年変わる前提」で確認する

都道府県と市町村、両方の条例を見る。北海道の制限区域は道庁のページ（北海道住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例）で公開されている。全国の自治体の上乗せ条例は、KYAKUDENの全国80自治体・上乗せ条例一覧にまとめてあるので、物件探しの段階で当たりをつけるのに使ってほしい。
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次回予告

制度を決めたら、いよいよ実務。届出書類、消防設備、そして消防検査。

第4回は「届出と消防のリアル」。防炎じゃないカーテンが検査でNGになった話、床材が貼られていなくて再検査になった話、見積35万円が28万円に着地するまで——管理会社とのやり取りの記録から、いちばん泥臭い部分を書きます。

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この連載は、株式会社アドリムが実際に岩見沢で民泊を立ち上げた記録です。「自分でもやってみたいけれど、運営まで手が回らない」という方へ。民泊運営の代行・相談は KYAKUDEN が承ります。

→ 民泊運営代行サービス KYAKUDEN
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