「最低な再開発」とSNSで名高い大阪梅田の住友タワマンの事例から、「日本で今後あるべき再開発」について考える

以下記事に書いたように、

東京の明治神宮外苑再開発問題について書いた記事がめちゃバズってTBSの討論番組にも呼ばれたりしたので、日本各地の「再開発」について「アレはどう思う？」ってX（ツイッター）って知らない人に聞かれることが増えたんですよね。

なかでも、「大阪市立大阪北小学校跡地」に住友不動産が建てたタワーマンションは「最悪of最悪」の再開発だろう、という話がSNSで盛り上がっていて、興味を持ったので正月の帰省に合わせて現地を見に行ってきました。

今回記事は、この「梅田の住友不動産のタワマン」の話を皮切りに、よく話題になる明治神宮外苑や下北沢といった色んな事例を取り上げながら今の日本における「再開発」がどうあるべきか、について考える記事になります。

（いつものように体裁として有料記事になっていますが、「有料部分」は月三回の会員向けコンテンツ的な位置づけでほぼ別記事になっており、無料部分だけで成立するように書いてあるので、とりあえず無料部分だけでも読んでいってくれたらと思います。）

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１●大阪梅田の「住友不動産のタワマン」について

SNSでたまに、「街づくりのセンス」は、

森ビル＞＞三井不動産＞＞＞三菱地所＞＞＞＞＞（超えられない壁）＞＞＞＞＞＞住友不動産

…みたいなレベルの違いがあるっていうコメントを見るんですが（笑）

確かに大阪梅田の住友不動産のタワーマンションは本当にもうあらゆる土地的な連続性を破壊して「ドカーン」と高層ビルを建てていて、義務付けられてるフリースペースも以下のように無骨なカラーコーンが置かれていて…

「街の賑わいを意図した再開発」みたいな視点では「零点」というか「最悪of最悪」の再開発だと言われてるのもわからんでもない（笑）

なにしろ、ここには廃校になった小学校跡地があって、それを市民がある程度自由に使える環境になっていたのを、「賑わいをもたらす施設も作りますから」という提案で住友不動産がおさえた場所らしいんですよね。

それでもってこんな「高級ホテルと分譲マンションと高級賃貸マンション」に完全特化しちゃって一階部分の店舗と広場はめっちゃオザナリなビルを建てたら、そりゃ「おまえなー（怒）！」という反応になるのも凄いわかる。

SNSの評判を見ていると、「住友不動産のマンションの大ファンだし住んでる」みたいな人でも、「あいつらに街づくりは任せたらイカン」って言ってたりして面白いです。

特に秋葉原に建てた高層ビルとかが、「回遊性とか積み重なった文化とかまるで無視して建てやがった」みたいに評判が悪いのをよく見かけます。（秋葉原の土地勘がないので私はちょっと保留ですが）

ただ、私のクライアントの小売店がこの近くにあるんですが、「あのマンションの評判地元じゃ最悪らしいじゃないですか」って聞いたら、

…みたいな事を言っていて、なるほどそういう意見もあるのか、と思いました。

土地勘のない人には場所がよくわからないと思いますが、現地は「お初天神」という古い小さな神社の近くにあるめちゃゴチャゴチャした商店街の一角で、そこが突然何の土地利用計画性も感じられない唐突さでバカーンと切り開かれて近未来ビルが建ってるというのは、最大限ポジティブに言うと「アジア的カオス」のパワーを感じるという見方もできます。

そういう「メチャクチャしよるな〜」というカオス感でいうと、特に私は一時期まさにこの近くで深夜の街に立つ仕事をしてたんで、妙に懐かしかったです。

私は大卒で外資コンサルのマッキンゼーからキャリアを始めて、その後「グローバルな発想」と「日本社会のリアル」をちゃんと繋ぐ役割の人が必要になるとか青臭いビジョンで一時期ブラック営業会社で働いてみたり肉体労働してみたりホストクラブで働いてみたりカルト宗教団体に潜入してみたりしたことがあるんですね。（なんでそんなことを？と思った方はよければこちらのインタビューでも読んでください）

で、短期間ですけどホストクラブで働いてた時に（その外見で！ってよく言われるけど20年前の若い頃の話ですからね）夜の街で勧誘とかしてたのが「まさにこういうエリア」で、早朝まで徘徊する謎の家出少女たちとホームレスと大量のネズミが走り回る夜の梅田駅東側のゾーンは今回久々に行ってみて色々と考えさせられるところがありました。

この「場所」の状況を理解した上で、じゃあこの神羅ビルみたいな高層ビルの一階にあるべき「賑わい施設」ってどういうものがありえるのか？って考えると、ちょっとなかなか良いイメージが浮かばないところがあって、そこが難しい問題だなと思いました。

「このマンションの是非」はもう建ってしまったんだから論じても虚しいとは思いますが、今後も日本中で行われ続ける再開発が、少しでも「良い」ものになっていくにはどういう論点を考えるべきなのでしょうか？

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２●「カオスな”悪所”の魅力」と「再開発」をいかに両立できるかについて真剣に考えるべき

上記で「現地の雰囲気」について語って私が何を言いたいのかというと、その「カオスな”悪所”の魅力」みたいなものをどう扱うか、という点が、「日本の再開発」において最も重要な課題なんだという話がしたいんですね。

ちなみにたまに日本語読めない人いるんで一応言っておきますけど「悪所」っていうのはポジティブな意味で使ってるワードですからね！

結局、新宿ゴールデン街とか博多の屋台とかガイジンさんでも大好きな人いますし、「商店街」に対する日本人の絶大なノスタルジー的賛同の気持ちなども含めて、「ゴチャゴチャした悪所感（でも治安はまあまあいい）」っていうのが日本の魅力のある大事な一側面だってことは明らかにあるんだと思うんですよ。

で、こういう時に日本で「再開発議論」が揉める原因は、

物凄くガチャガチャした古いカオスなエリアの持っている価値
ｖｓ
先進国の大都市にあるべきキレイで現代的なビルが持っている価値

…があまりにも対立してしまっていて、「両立させる術」がなかなかアイデアとして共有されてない側面にあるんだと思うんですよ。

特に「アジアの都市のカオスな魅力」＝「悪所感」みたいなのが日本の都市の魅力として一部にあるのは全くその通りなんですが、そういうのをそのまま地震大国日本で残し続けるわけにもいかないよねという大問題にぶつかってしまう。

「明らかに最新の耐震基準を満たしていない建物だらけだし、いざ出火したら消防車も入りづらい路地だし」

こういうの↑をほっとくわけにはいかないよねってなった時に、「じゃあ再開発しなきゃ」となるんですが、その「再開発」と「カオスな悪所感の維持」っていうのが、現状両立する方法がなかなか見えてこないんですよね。

だから、

こういう感じになってるのが「今の日本の再開発の問題点」なのだと思います。

どうすれば「カオスな悪所の魅力」と「再開発」は両立するのでしょうか。

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３●「大阪駅前第Xビル地下街」の繁盛について考える

ちょっと「カオスな悪所の魅力」と「再開発」の両立って話でヒントになるかなと思う話として聞いてほしいんですが、「大阪駅前第Xビル地下街」が今凄い盛り上がってるって話を聞いたんですよ。

大阪の人はご存知と思いますが、「大阪駅前第一〜第四ビル」っていうのが大阪駅の南側に並んで建っていて、それぞれの地下一階地下二階が商店街みたいになってるんですが、それが「ディアモール大阪」という大阪駅と北新地駅を結ぶ巨大な地下街と直結してるんですね。

で、その「ディアモール」の方は物凄く太い通路でキレイで明るくて天井が高くて人通りも凄く多いところなんですが、そこに直結してる「大阪駅前第Xビル地下街」たちは暗いし狭いし天井低いし、昔はお世辞にも「流行ってる場所」という感じじゃなかったんですよ。

空きテナントも多かったし、単に「自販機だけ置いてある休憩スペース」みたいな場所が沢山あった。

でも今そこが飲み屋街みたいな感じでかなり繁盛してるらしいという話を聞いて正月行ってきたんですが、確かになんか、

これ↑が両立してて、カフェや飲み屋が集まってて、みんな物凄い狭いところで嬉々として肩寄せあっててなかなか面白かったです。

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４●「下北沢」の再開発の事例を考える

まとめると、結局「大阪駅前第Xビル地下街」の繁盛っぷりの理由は、人通りが多い場所に、「狭くて賃料が安い」物件が沢山あるってことなのかなと思うんですね。

ただそれは”たまたま”そうなったという感じで、随分昔に作った建物の地下部分が”たまたま”交通の便が良くて良い感じに「悪所感」があったために息を吹き返した例なんですが、こういうのを「意図的」に作ろうという例も出てきているらしいです。

例えば東京の下北沢の再開発はかなり「意図的に」そういう方向で作ったからまあまあ成功したっていう話があるらしいんですね。

以下のNHKの記事が詳しいんですが、下北沢は再開発してめちゃオシャレな建物が立ちまくった割に結構「ノスタルジー派」の人にも高評価らしいですね。

もちろん、たまに「昔の古くて汚い下北沢」じゃなくなって魂が失われた！・・・みたいなこと言ってる人もいますが（笑）

ただ、上記リンク先の内容をまとめた再開発特集番組に平田オリザさんが出演していて、「自分にとっても下北沢は大事な場所だが、本当に良い再開発が行われて関係者に頭が下がる思いです」みたいなことを言ってて、”彼ですら”そういう意見なら、大筋としては「成功」と考えている関係者は多いんだろうなと思いました。

下北沢ではそもそも地下に線路があって高いビルが建てられない制約みたいなのがあったために、「下北沢のブランド力を活かせる個性的な店舗」を集める場所にしようとして、そういう店舗がだいたいどれくらいの賃料なら払えるのか、から逆算して適切な再開発ビジョンを作っていったそうです。

こんな感じで、むしろ「賑わい部分」は単純なその部分だけの利益最大化とは違う論理で賃料を考えることで、「悪所感」と「再開発」を両立させられるビジョンみたいなのが、今後重要になってくるのではないかと思います。

つまり、「テナントの賃料」をそれ単体の単純な収支計算とは別の観点で設定することで、「地域全体としての魅力」を作り出すことで全体として投資回収するような視点が、明確に「定石的パターン」として共有されていく事が大事なんだってことですね。

実際そういうトレンドは少しずつ見えているらしく、昔の再開発は「できるだけ豪勢なビルを建てたい」みたいな感じだったのが、今は「そこに来てほしいテナントの賃料負担」を考えた上で成立する必要十分な作り方をするという発想が徐々に出てきているらしいです。

この動画↓、あるクライアントに紹介されて見たんですが、阪神大震災時に焼け野原になった神戸市長田区で、凄い大きな再開発をしたんですが、その「再開発したビル」が豪華すぎて「小商店主」からすると採算が取れなくて困っているという話があったんですね。

それを「あえて減築」して「密度感」を上げて、「採算が取れる」ビルに再・再開発をするという話が出てきているらしいです。

私はさっき書いた肉体労働とかホストクラブとかで働いたあと「船井総研」という非常にユニークな日本のコンサル会社を経て独立してるんですが、船井では「圧縮付加法」といって、チェーンストア的でない個店の魅力を出すには「密度を徹底的にあげて陳列する」ことが第一歩、みたいなテクニックがよく話されていました。

多分長田の「再開発」を最初にやった人とかは、多分「ランドマーク」型のキレイなビルを建てたい人で、逆にこういう「カオスな悪所の魅力」みたいなのがあまり好きじゃない人だったのかも（笑）と思います。

でもそこをあえて「カオスな悪所感を作る」ことを意図的に設計できるスタイルを見つけていくことで、

・「ある部分はランドマーク的なビルに」
・「ある部分はあえてカオス性を残した場所に」

…という再開発ができるようになっていけば、この「矛盾」を解消できる道が見えてくるのではないでしょうか？

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５●「誰かがグリップする責任」を取らないとクリエイティブな事はできない

上記の下北沢の事例では、住民と事業者がかなり膝詰めに対話を行ったことが成功要因の一つになっていて、そういう事が他でもできればいいね、という話ではあります。

が、「下北沢」でそれができた理由は、

↑このあたりの事情が大きいように私は思います。

これが神宮外苑再開発の場合みたいに、

こういう↑非常に大変な情勢の中で、どうやったら「下北沢と同じこと」ができるのか？っていうのは考えるべき事なのかなと思います。

さっきも貼ったこの記事（外苑再開発問題で討論番組に出た時のもの）でも書きましたが、もし反対派のうち代表的論者であるイコモス石川氏と、事業者側が「クローズドな場」で丁寧に一個ずつ話をすれば、合意点は見つかるだろうという感じではあるんですよね。

ただ、事業者側も「ちゃんと確実にグリップできてるわけではない」し、SNSで反対してる人もよく調べずにテキトーな事を放言してる人が多く、ノイズが大きすぎて着地点に動いていけない。

例えばもし「過去の建物を残したい」とするならそれはある意味余計にお金がかかるプランでもあるわけで、それを推したいなら、それの資金プランをある程度事業者側の目線にも立って一緒に考えようとする姿勢がないと、事業者側もおいそれと話に乗りづらい環境ではあると思います。

たまにSNSで「外苑再開発や万博にはカネ使うのに能登地震復興にはカネ出さない政府で日本は終わりだ」とか言ってるポストがめっちゃ「いいね」されてるけど、外苑再開発に公費を入れずに済む方法を考えるために関係者がどれだけ苦労しているかって話なんですよ。

東京駅旧駅舎を残す時に使った容積率移転スキームみたいなのを使うプランなどを考案したりする事が必要になる。その「事業者側の事情」も迎えに行く姿勢がちゃんと満ちてくれば、「下北沢でできたこと」が「他の再開発」でも丁寧にできるような情勢にはなってくると思います。

また、「人工的な悪所を作る」のと「高層ビルを作る」のは、意図的に両立させる方法はいくらでも見つかると思うので、事業者側の方からも積極的に提案して「賑わい」や「伝統との接続性」や「人の流れの回遊性」みたいなプランで迎えに行く姿勢もできていくといいですね。

この記事についてSNSで寄せられた意見として、「東京中野の中野ブロードウェイ」や、「名古屋大須の大須アメ横ビル」みたいなのもこういう成功例の一つだろうという話があって”まさに”と思いました。

そういう成功例を色々とイメージ共有できるようになると、今はバラバラに利害が錯綜してしまっているところに新しい着地点が見えてくるはずだと思います。

結局「両側のベタな正義」に引きこもっていないで「メタ正義」に向けて両側からトンネルを掘っていく機運を高めていくしかないのだと思います。

「下北沢のようにちゃんと誰かが責任持ってグリップできてれば」、適切な「カオスな悪所感」と「再開発」の両立は可能だということはわかっているわけで、それと同じような条件をいかに人工的に作っていけるかを考えていけるといいですね。

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６●「相互理解」は進みつつある感じは結構ある

毎日SNSでの罵りあいとか見てると「相互理解」なんて程遠いように見えますが、日本は徐々にちゃんとそういう「対話」が可能な国になってきてるように思います。

さっき紹介したNHKの再開発番組とかでも、

…という感じで「ちゃんと場合わけしてそれぞれ話すことが必要だよね」という当たり前のモードになっていて凄い希望を感じました。

一昔まえの討論番組って、みんな人の話聞かずに、

とか何の前提条件のどういう場所の話かも決めずにオッサンどもが放言しまくるような討論が多かったですけど、「そんなのアホらしいよね」という情勢にはどんどんなってる感じがする。

上記番組では、平田オリザさんのようなどちらかというと「反・開発」寄りであろう人物と、経済開発推進派の人とが同じ目線で「それぞれの場所に合ったそれぞれ違うやり方が必要ですよね」という当たり前の話をしていて凄い良かったんですよね。

そういう「当たり前の具体的な話」がちゃんとシェアできるようになったら、「朝まで生テレビ」型の「討論という名の無責任放言大会」みたいなのがいかにバカバカしいか、日本人の集団は「理解できる」はずだと思うので。

そういう「具体的な話」を少しずつ積んでいって、「大雑把な話を放言しまくってるだけじゃダメだよね」という当たり前の空気を共有するところまで行けば、日本は過去20年の混乱が嘘のように「必要なことを必要なタイミングに必要な分量だけ」サクサクと打ち手として打っていける国になるはずだと思います。

一個前の記事で書いた「イーロン・マスクが愛する日本のゲーム」の話でも書いたような、「自分たちの強みである連携」を徹底的に使っていけるような情勢に持っていけるといいですね。

そういうビジョンについて詳述した以下の本もぜひよろしくお願いします。

日本人のための議論と対話の教科書

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長い記事をここまで読んでくれてありがとうございました。

ここからは、今月半ばに一週間ぐらいアメリカからのお客さんを自宅にお招きしてまして、色んな話を聞いたりして、それで「今のアメリカの気分」とか「トランプ派の人がトランプ派になる理由」みたいなことで色々と勉強になった話があるのでそれをシェアしながらアメリカの政治状況について考えます。

この記事でここまで書いてきたみたいに、ひょっとすると日本はもう少しすれば「ちゃんと双方向で話せる国」になるんじゃないかと僕個人は思う反面、アメリカはかなりさらにヤバい分断になっていきそうという話を色々聞いたんですよね。

ただ一方で、ある日米カップルの「夫婦喧嘩の音声」がスマホに保存されていたのを一緒に聞きながら分析するみたいな稀有な体験（笑）したんですが、そういうところで「アメリカ人が新しい対話可能性に目覚めるとしたらどういう感じなのか」みたいな考察もします。

そうすることで、「世界を巻き込み分断しまくるアメリカ」の新しい対話可能性ってどういうところに見えてくるのかな？みたいなことを考察したいと思っています。

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2022年７月から、記事単位の有料部分の「バラ売り」はできなくなりましたが、一方で入会していただくと、既に百個以上ある過去記事の有料部分をすべて読めるようになりました。これを機会に購読を考えていただければと思います。（これはまだ確定ではありませんが、月３回の記事以外でも、もう少し別の企画を増やす計画もあります。）

普段なかなか掘り起こす機会はありませんが、数年前のものも含めて今でも面白い記事は多いので、ぜひ遡って読んでいってみていただければと。
ここまでの無料部分だけでも、感想などいただければと思います。私のツイッターに話しかけるか、こちらのメールフォームからどうぞ。不定期に色んな媒体に書いている私の文章の更新情報はツイッターをフォローいただければと思います。

「色んな個人と文通しながら人生について考える」サービスもやってます。あんまり数が増えても困るサービスなんで宣伝してなかったんですが、最近やっぱり今の時代を共有して生きている老若男女色んな人との「あたらしい出会い」が凄い楽しいなと思うようになったので、もうちょっと増やせればと思っています。私の文章にピンと来たあなた、友達になりましょう（笑）こちらからどうぞ。

また、この連載の趣旨に興味を持たれた方は、コロナ以前に書いた本ではありますが、単なる極論同士の罵り合いに陥らず、「みんなで豊かになる」という大目標に向かって適切な社会運営・経済運営を行っていくにはどういうことを考える必要があるのか？という視点から書いた、「みんなで豊かになる社会はどうすれば実現するのか？」をお読みいただければと思います（Kindleアンリミテッド登録者は無料で読めます）。「経営コンサルタント」的な視点と、「思想家」的な大きな捉え返しを往復することで、無内容な「日本ダメ」VS「日本スゴイ」論的な罵り合いを超えるあたらしい視点を提示する本となっています。

また、上記著書に加えて「幻の新刊」も公開されました。こっちは結構「ハウツー」的にリアルな話が多い構成になっています。まずは概要的説明のページだけでも読んでいってください。

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