資産性の高い家の選び方〜エリア編〜

初めまして！
東京で不動産エージェントをしている者です。

前回住宅の購入を検討している方に向けて、過去の不動産市況の変化などを交えながら家の買い時について投稿させていただきました。

なかなか作業が進まず前回の投稿から随分時間が経ってしまいましたが、ありがたいことに「Ash」さんと「エルー@日本橋」さんに前回の記事を引用で載せていただいたのをきっかけに、またやる気が再燃してきたので投稿させていただきます！

Ashさんの記事はこちら！
私の前回の記事で言いたかったことをより分かりやすくアウトプットしてくれている素晴らしい記事です！是非お読みください！

エルー＠日本橋さんの記事はこちらです。
こちらもまた実体験に基づき家探しの失敗談などがざっくばらんに書かれており、これから家探しをする方には是非お読みいただきたい内容になっております！

こういった投稿はプロフィール代わりにもなりますし、積極的に行動していかなければと思っているのですが、まさに「重要性は高いが緊急性は低い仕事」といった感じでなかなか着手できておらずでした…
書きたい内容や、少しだけ作った下書きがたくさんありますので、今後は頑張って書いていきたいと思います！

前置きが長くなってしまいすみません。笑

今回は家の買い時は分かったけど、どんな場所にどんな家を買ったらいいか分からない、という方向けに、エージェントならではの視点で資産性の高い家の選び方について発信させていただきます。

もし具体的なご相談ごとがある方は、以下の公式ラインよりお問い合わせください！
https://lin.ee/HFx5Cyj

全部まとめて書くとあまりにも膨大な量になりそうでしたので、エリア編と物件編に分けて投稿をさせていただきます。

まずは資産性の定義から説明します。

資産性の定義

今回の投稿の「資産性が高い物件」とは、将来的に価値が下がりにくく価格が維持できる物件、と定義させてください。

昨今の市況では、資産性が高い＝値上がり前提に聞こえてしまいますが、自宅は本来投機的な目的ではなく、中長期的に住むものだと思っていますので、今回は中長期的に見ても底堅く資産価値が維持されやすい、といった点を重視して解説していきたいと思います。

そのため、〇〇タワーがお勧めだよ、という具体的な物件のお話ではなく、お勧めエリアや物件そのものの選び方、といったもう少し抽象的なお話をさせていただきます。
マンションに詳しい方からすると既知の内容も多いかもしれませんが、家選びの根幹をなす普遍的な考え方となりますので是非お目通しいただければと思います。

ちなみに、数年後に引越す前提の投機的な物件の選び方についてもどこかで取り上げたいと思いますが、要点だけお伝えすると、タワーマンションを選定し、
・周辺に大規模新築タワーマンションが出来るエリア（できれば三井や住友の物件）
・再開発が決まっているエリア
・今勢いのある湾岸エリア
この辺りにポジションを取ることが重要かなと思っています。

2025年1月現在で具体的な最寄駅でいうと、月島、勝どき、豊洲、田町、高輪GW、品川あたりですかね。

もし短期的な値上がり目線でお勧めの物件が知りたい場合は、1年住むなら、3年住むなら、5年住むなら、といった粒度でアドバイスできますので、XのDMなどでお気軽にご相談ください。

それでは本題に入ります。

資産性を維持するためにはどんな条件が必要なのか

資産性、つまり価格が維持されるためには「需要」がある、ということが重要になってきます。
この世のほとんどのものは需給バランスによって価格が決まりますので、需要さえあれば価格は当然維持されます。

そして不動産における需要とは以下の3点から成り立つと思っています。
・そのエリアに多くの売買取引があること
・その街に住みたいと思う人がたくさんいること
・多くの人に選ばれやすい物件であること

つまり、売買取引が盛んに行われ、皆が住みたいと思うエリアで多くの人に選ばれる物件こそが資産性が高いと言えます。
一言で言えばこれが結論です！
ただ、これだけでは抽象的すぎて分からないかと思いますので、それぞれ掘り下げていきたいと思います。
今回はエリア編になりますので、上記2つを取り扱います。
多くの人に選ばれやすい物件については物件編の方で投稿させていただきます。

売買取引の多いエリアとは？

こちらは転勤のためやむを得ず、であったり、職場までの利便性を重視して、といった、経済合理性の観点から発生するものかと思っています。
常に売買取引が発生し続けるためには、人口そのものが増え続けるエリア、かつ、そのエリアで人の流出入が激しい、ということが必須条件になってきます。

以下の表は2045年までの23区の人口推移の予測です。
東京23区においては20年後もほとんどの区で人口が増え続ける予測ですが、
特に、オフィスへのアクセスが良い千代田区・中央区・港区の都心3区と呼ばれるエリアは2045年には2015年比で130％を超えており、今後もどんどん人口が流入してくる見込みがあるということが見て取れます。

また、以下の図はyoutubeの楽待チャンネルから牧野知弘さんの資料を拝借したものなのですが、人口の流出入をエリアの新陳代謝率と名付けて、データ分析をしておられます。

この2つの表を照らし合わせれば、人口が増え続けるのは千代田区、中央区、港区、文京区、台東区、江東区、品川区辺りで、新陳代謝率が高いのが、千代田区、中央区、港区、新宿区、豊島区、中野区、渋谷区、台東区、墨田区、文京区辺りだということが分かります。

つまり、都心3区（千代田区、中央区、港区）、あるいは都心3区により近く2つの数値が高いエリアを押さえることができれば、売買の取引が多くなり、多くの方のニーズが発生することで価格が維持されやすいと言えます。

都心3区以外であれば、文京区、台東区、墨田区、江東区は都心3区にも隣接しており、かつ現在そこまで価格が上がり切っていないエリアですので、予算次第では個人的にはお勧めです。

都心であればあるほど資産性が高いイメージはあったかと思いますが、人口が増え続けている上に、流出入も多いから、売買取引が盛んに行われ高値で取引される、ということが改めてご理解いただけたかと思います。

住みたい街とは？

条件がほぼ同じという前提で、築50年で何も手入れされていない部屋と、築50年でリフォームされた部屋だったら皆さんはどちらに住みたいですか？
おそらくほとんどの方が後者ですよね？
これ、部屋単位ではなく、街単位でも同じなんです。
（街単位ってなに？笑）
谷中銀座のような古き良き街、というのは例外として、道路や施設など全然テコ入れされておらず古びた街よりも、新しい商業施設や公共施設がたくさんある、もしくはたくさん出来ることが分かっている街の方が魅力的ですよね。

つまり既に再開発が行われていたり、今後再開発が行われることが決定しているエリアにみんな住みたくなるんです。

再開発というのは街のリフォームだと思っていただければ分かりやすいと思います。
商業施設だろうが、新築マンションだろうが、とにかく新しく何かが新設された場所は例外なく人気になります。
しかもこれ部屋とは違い、国が勝手にやってくれるのでタダなんですよ。
タダで綺麗に、かつ便利になっていくんだったらそれに乗らない手はないですよね。

ということで、住みたい街というのは一言でいうと再開発の恩恵が受けられるエリアのことです。

以下のマップの色が塗られている箇所は、全て何かしらの再開発に該当するエリアです。
大きすぎて全部は写せないので皆さん是非直接ご覧ください、画像にリンクを貼ってあります。
押すと携帯のGoogleマップがジャックされますので是非お試しください笑

こちらご覧いただくと、さっきの売買取引の多いエリアと結構リンクしますよね。
これは当然のことで、オフィスなどがたくさんあり人の出入りが激しいエリアに需要は生まれるので、その場所に色んな施設を設けて経済発展させようと国が試みているのです。

数ある再開発の中でも特に私が資産性に良い影響があるであろうオススメ再開発を4つ挙げたいと思います。
有名どころではありますが、こちらの再開発の恩恵が受けれらるエリアに自宅を買うことができれば、ほぼ間違いなく資産性は担保されるかと思っていますので、是非ご覧ください。

オススメ順というわけではありません！

①田町〜品川にかけての再開発
オススメの理由は、とにかく規模がヤバすぎるからです。
他のエリアとは比にならないほどの再開発です。
リニア開通予定、羽田も近いということで品川を東京の窓口にしたいという意図がひしひしと伝わってきます。
再開発の全貌については、私の大好きな「マンション太郎」さんの神動画がありますので、こちら是非ご覧ください！

②都心部・臨海地域地下鉄の新設
こちらもかなり熱いです。
湾岸エリアで東西（東西というか北西から南東？）を走る電車は有楽町線しかなく、それも豊洲からは北上し新木場で止まってしまうため晴海・有明などのエリアは近くに使える路線がなく、都心まで電車で出るのが不便なのが実情です。
去年は晴海フラッグが大きく世間を賑わせた1年でしたが、ただでさえ人気の高い晴海・新豊洲・有明エリアに新しく地下鉄が新設されたらそれはもうとんでもなく資産価値が向上すると思います。
更につくばエクスプレスやりんかい線も利用できるようになるようですので、羽田空港や成田空港にもアクセスが格段に良くなることが予想されますね。
ただこちらは2040年開業を目指す、ということで他の再開発よりも長期的な計画のため、それまでじっと耐えなければいけない点には注意が必要です。

③南北線の延伸
今まで南北線は目黒までしか行かなかったのですが、分岐で品川まで1本で行ける電車が出来ることになります。
上記の再開発でとても便利になった品川に行きやすくなるので、南北線が最寄りの物件は外せないかと思います。
既に高級な白金高輪駅などはもちろん、少し都心から離れた北側の駅についても資産価値が向上するのではないかと思っています。

④環状4号線の延伸
品川近辺を車で移動する際、東西に横切る道路がほとんどないというのが実は大きな課題でした。
新たに東西を横切る大きな道路が出来ることで、湾岸の高速道路まで時間が短縮されたり、バスで帰宅される方々の通勤時間が短縮されたりと、時間効率に大きな改善が見られると思っています。
もしかすると新たなバス便もできるかもしれませんね。
エリアは限定的ですが、受けられる恩恵は大きいためこちらは外せないかと思います。
既にお高いですが、高輪台駅周辺などは特にオススメです。

挙げきれませんでしたが、有楽町線の延伸や、築地の再開発などもかなり注目されており、当然周辺の資産価値は向上すると予想されますので、気になった方は是非お調べいただければと思います。

以上の説明で再開発の恩恵が受けられるエリアは皆が住みたいため資産価値が高いということがお分かりいただけたかと思います。

もしどこのエリアが良いか迷われている方は、再開発に関わるエリアにしっかりポジショニングすることをお勧めいたします。

■再開発エリアを狙うタイミング
再開発が決定したエリアは、その期待感によって徐々に資産価値が向上していきますが、やはり爆発的に上がるのは再開発が終わって皆がその利便性を実感した頃になります。

先ほどご紹介した4つの再開発については、以下のようなスケジュールとなりますので、大体何年ぐらい住む予定なのかという計画のもと、売り時を逆算してエリア選びをするとより良いかと思います。

①田町〜品川にかけての再開発→2025年〜2030年中頃まで
②都心部・臨海地域地下鉄の新設→2040年頃
③南北線の延伸→2035年頃
④環状4号線の延伸→2032年頃

再開発が終わる前に売却してしまうと、自分も恩恵を受けられない、かつ売却価格にもイマイチ反映されない、という事態に陥ってしまうため注意が必要です。

まとめ

目新しいことはお伝えできなかったですが、エリアの選び方の基本についてはご理解いただけたかと思います。

あくまで資産性を重視した際のエリアの選び方です。
場所にこだわりのない方は是非資産性を重視し、積極的に都心や再開発が行われるエリアを選んでください！

お勤め先や治安など、別の観点を重視してエリアを選ばれる方もいらっしゃるかと思いますので、そういった方はもちろん気にせず好きな場所を選んでいただければいいんじゃないかと思います。
ご自身がワクワクする場所、という感覚もとても大事です。

今回は肝心な物件選びについて言及できておらず、全然達成感がないので早く次の物件編も投稿したいと思います。
（マーベル作品のように、次があることを示唆する形で締めくくります。笑）

最後までお読みいただきありがとうございました！！
この投稿が少しでも家探しの手助けになりますように！