【新宿区】民泊2,000件が対象かもしれない。「原則禁止」の方針を見て確認した3つのこと
こんにちは、民泊副業OLのぽんこつ鳩子です。
ニュースが出てから、ご連絡をたくさんいただきました。
新宿区が住宅地の民泊を原則禁止にする方針、というニュースです。
事実の整理と、私が最初に確認したことを書きます。
いま慌てて動くべきなのか。
それとも確認から始めればいいのか。
読み終わるころには判断できるはずです。
金なし・コネなし・日本語しか話せない限界OL。
そんな私が副業で民泊をスタートしました。
民泊を都内で累計50件以上立ち上げてきました。
延べ1,500人以上のコミュニティを運営してます。
2023年『民泊1年生の教科書』を出版。
今日もぽんこつ炸裂で底辺を必死に生きています。
まず、区の方針はこうです
報じられている内容はこうです。
住居専用地域と文教地区での営業を、原則禁止にする方針です。
すでにある施設も対象にする方針です。
猶予は2年で、2029年6月から対象にすると報じられています。
家主が同居していれば例外を認める方向です。
見落とされがちですが、商業地域も無関係ではありません。
営業日数の上限を、180日から120日にする方針です。
営業できるのは春・夏・冬休みの時期とされています。
新宿区の届出住宅は3,928件（8月31日時点）。
全国でいちばん多いエリアです。
そのうち約2,000件が営業できなくなる可能性があります。
10月に意見公募の予定。
2027年2月の区議会に、条例改正案を出す予定です。
施行は2027年6月を目指すとされています。
つまり、明日止まる話ではありません。
まだ方針の段階で、条例は決まっていません。
意見公募と区議会を経て、中身が変わることもあります。
なぜ今なのか
新宿区の苦情・相談は昨年度で1,334件でした。
前の年度から500件以上増えています。
2025年12月には、都内初の廃止命令も出ました。
数字を見て、正直こたえました。
ごみ、騒音、共連れ。
私たちが「これはやめよう」と言い続けてきたことです。
それがそのまま積み上がって規制になりました。
背景はもうひとつあります。
世田谷区と杉並区を除く21区の区長が、
規制の強化を与党や国に求めています。
国も2026年7月に方針を転換しました。
自治体の条例による実質的な禁止を容認する、と。
区が厳しくしようと思えばできる状態になりました。
新宿区だけではありません
大田区も、住宅地での新設禁止を検討しています。
改正案の意見募集は9月4日で締め切られました。
豊島区は2026年12月16日から、
営業できる期間が春・夏・冬の約120日になります。
すでに営業している施設も対象です。
中野区も、条例の改正を進めています。
墨田区・葛飾区・江戸川区では、
2026年に新しい条例が始まりました。
同じ23区でも、区ごとにルールがまったく違います。
隣の区のニュースが、自分の区にも当てはまるとは限りません。
物件がある区の保健所で、必ず確認してください。
1：自分の物件の用途地域
ニュースを読んで最初にやったことです。
自分の物件が住居専用地域に入っていないかの確認。
新しく始める人にも同じことが言えます。
私は契約の前に必ず用途地域と条例を見ます。
気に入ってから調べるのではありません。
調べてから内見する。
順番が逆になると、あとで戻れません。
分からなければ保健所に電話します。
今でも、自分で聞いています。
仲介業者の「たぶん大丈夫」は根拠になりません。
2：180日で成り立つ計算か
私の物件は新法（180日）のものが多いです。
「365日回せないと赤字では」とよく聞かれます。
実際は問題なく回っています。
閑散期の1月から3月は、貸し方を変えるからです。
シェアハウスやマンスリーで1か月単位で貸します。
180日で黒字になる計算をしてあるとどうなるか。
日数が120日に減っても、組み替えるだけで済みます。
規制に弱いのは365日前提で組んだ計画のほうです。
3：出口を2つ以上持っているか
家主同居型に切り替える。
旅館業に切り替える。
マンスリーに転換する。
賃貸に戻す。
新宿区の方針でも、家主同居の例外は残る方向です。
ルールが変わったときに動ける形を用意しておく。
それを契約の前に考えておくということです。
出口がひとつだと、条件が変わった瞬間に詰みます。
規制に限らず、私が物件を選ぶ一番の基準です。
まとめ
新宿区は住宅地と文教地区の民泊を、原則禁止にする方針。
既存施設も対象にする方向で、猶予と例外がある見込み。
既存施設は2年の猶予のあと、2029年6月からと報じられています。
商業地域も180日から120日に短縮される見込み。
大田区や豊島区など、ほかの区も動いています。
条例案は2027年2月、施行は2027年6月が目標です。
確認することは3つです。
用途地域と上乗せ条例。
180日で成り立つ計算。
出口を2つ以上。
正直に言うと、対象になる方には厳しい話です。
長く運営してきた宿ほど、簡単に切り替えられません。
それでも、やることは変わらないと思っています。
ルールを正しく読んで、ちゃんと運営する。
近隣に迷惑をかけない。
結局それだけです。
2026年10月予定の意見公募は、運営者が意見を出せる場です。
該当エリアの方は、内容が出たら目を通してください。
困ったらまた戻ってきてください。
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