新築マンション投資のメリット・デメリット|失敗しない4つのポイント
「新築マンション投資って、本当に危ないの?」と気になっている会社員の方へ。
新築マンション投資は、1室から始められ、管理も任せやすい投資です。一方で、価格の高さや家賃の下落、売却時のリスクもあります。1室単位で買う「区分ワンルーム」を対象に、ポイントをやさしく解説します。
新築マンション投資の仕組みと費用
まずは、新築マンション投資の基本と、利益が出る仕組みを見ていきましょう。
新築の一人暮らし向けマンションを1室だけ買い、入居者に貸して家賃収入を得る方法です。入居者の募集や家賃の回収は、管理会社に任せられます。
なお、広告でいう「新築」は、建築後1年未満で、まだ誰も住んだことのない物件を指し、入居者が入ると中古扱いになります。
利益は、毎月の家賃収入と、買った値段より高く売れたときの売却益の2つです。ただし、家賃がそのまま利益になるわけではなく、手元に残るのは次の金額です。
■家賃収入 − ローン返済 − 経費（管理費・修繕積立金・固定資産税など）
新築マンション投資のメリット
新築マンション投資を、始めやすくする2つのメリットです。
設備が新しく、入居者に選ばれやすい
部屋も共用部分も新しく、買った直後は修繕費も抑えやすいです。ただし、入居のしやすさは立地や家賃設定にも左右されます。
融資を使え、管理も任せやすい
会社員は、収入や勤続年数が評価され、投資用ローンを使える場合があります。ただし、借りられることと、無理なく返せることは別です。
一方で、新築ならではの注意点もあります。次に、デメリットを見ていきましょう。
新築マンション投資のデメリット
次に、知っておきたい3つのデメリットです。
新築プレミアムで価格が高くなりやすい
新築の価格には、広告費や会社の利益が上乗せされています（新築プレミアム）。入居後は中古扱いになるため、早めに売ると、ローンの残りより安くしか売れないことがあります。
利回りが低く、毎月の収支が赤字になることがある
利回りとは、投資額に対して、1年間でどれだけ収益が得られるかを表す割合です。新築は価格が高い分、低くなりやすいです。
仮の例：物件価格3,000万円・全額借入、金利2.0%、35年返済、家賃月10万円では、利回りは4.0%ですが、ローン返済と経費を引くと、毎月約2.4万円の持ち出しです。空室の月は約11.8万円に増えます。あくまで仮の条件です。
家賃の下落と空室
最初の入居者が退去すると、家賃を相場に合わせて下げることがあります。1室だけだと、空室の間は家賃収入がゼロですが、ローン返済は続きます。
こうしたデメリットがあるため、買う前に、数字で収支を確かめておくことが大切です。私たちも、ご相談いただくお客様には、まず収支の数字を一緒に確認しています。
新築マンション投資は「儲からない」「危険」といわれる理由
一律に危険というわけではありませんが、説明をそのまま信じて契約すると、想定外の負担を抱えるおそれがあります。次の3つには注意しましょう。
節税だけを目的にしない
赤字を他の所得と合算して税金が軽くなる場合（損益通算）がありますが、赤字が利益に変わるわけではありません。
シミュレーションを鵜呑みにしない
「空室なし・家賃下落なし・金利上昇なし」の前提だと、実際より良く見えます。前提を確認しましょう。
サブリースの条件を確認する
会社が物件を借り上げる仕組みで、空室でも賃料が入りますが、賃料は相場より低めで、将来下がることもあります。契約書で確認しましょう。
どれも、数字だけを見て判断せず、自分でも確かめることで、リスクを減らせます。
新築マンション投資で失敗を防ぐポイント4つ
購入前に、次の4つを自分で確認しておきましょう。
立地と賃貸需要を自分で調べる
悪い条件でも収支を確認する
売るときの計画を買う前に考える
会社の実績を確認し、複数社を比べる
どれも、買う前であれば確認できる内容です。契約を急がず、一つずつ確かめていきましょう。
まとめ
ここまでの内容を、判断のポイントとして整理します。
条件次第で「儲からない」投資にも「成り立つ」投資にもなります。次の3つを整理し、契約前に収支の再計算と、売るときの計画(出口戦略)を確認しましょう。
目的：節税か、毎月の収支か
保有期間：ローン完済まで持つか、途中で売るか
資金の余力：空室や金利上昇を、家計で補えるか
仕組みとリスクを知り、数字で確かめてから判断すれば、無理のない投資につながります。
より詳しい内容は、元の記事で解説しています。ぜひあわせてご覧ください。
