#709｜実家の「空き家」問題を解決する4つのパターン【ゲスト／不動産】

このnoteは2023年７月26日配信のVoicyの音源「フォレスト出版チャンネル｜知恵の木を植えるラジオ」の内容をもとに作成したものです。

空き家の有効活用、基本的な４つの方法と優先順位、そして注意点

土屋：フォレスト出版チャンネルのパーソナリティを務める、土屋芳輝です。本日も昨日に引き続き、収益不動産経営コンサルタントで、一般社団法人「全国古家再生推進協議会」顧問の三木章裕さんをゲストにお迎えし、編集部の森上さんと共にお伝えしていきます。三木さん、森上さん、今日もよろしくお願いいたします。
 
三木・森上：よろしくお願いします。
 
土屋：昨日は三木さんの人となりや、日本の空き家問題の現状、空き家オーナーになったときの負担や苦労について詳しくお聞きしました。まだお聞きになられていない方は昨日の放送もぜひチェックしてみてください。本日は、三木さんの新刊『実家の「空き家」超有効活用術』について詳しく伺っていきたいと思います。

森上：はい。三木さん、今回の本の中で「実家の空き家を有効活用するには4つの方法がある」とおっしゃっていますが、詳しく説明していただけますか。
 
三木：わかりました。実家を活用するにあたって、有効と言えるのは「売る」「使う」「住む」「貸す」の4つの方法しかありません。そして、この中には明確な優先順位があります。
まず一番に考えるべきは「売る」です。なぜなら、居住用住宅には「3000万円の特別控除」という大きな税制優遇があるからです。利益が3000万円までなら税金がかかりません。最近は法律が変わり、相続した空き家でもこの控除が使えるようになりました。以前は相続した家を売ると約20％の税金がかかっていたので、3000万円で売れた場合、600万円もの差が出ます。
 
森上：税金で持っていかれるはずだった600万が手元に残るということですね？
 
三木：そうです、そうです。なので、まずは売ることを考える。それが一番手元にお金が残る方法です。
 
森上：なるほど。
 
三木：ですから、まずは売却を検討してみてください。地元の業者さんに「売れない」と言われてあきらめる人も多いですが、古家の販売が苦手な不動産屋さんもいます。本書ではSUUMOなどのポータルサイトを使い、所有者自身が「本当に売れないエリアなのか」を判断する方法も書いています。「親の家を売りたくない」という感情もあるでしょうが、空き家がお荷物になるより、お金に換えて孫の学費や自分たちの生活に役立てるほうが、親御さんも喜ぶはずです。ですので、実家の建物にこだわらずにみんなが自由に生活するために「売る」というのを最初に考えてほしいですね。3000万円の控除があるうちはここを真っ先に考えるべきですね。建築業者などはリフォームや賃貸を勧めてきがちなのですが。
 
森上：なるほど。業者は自分で商売したいから、そっちのほうを勧めてきたりするんですね。
 
三木：そうですね。誘導されがちなので、オーナーになったら、自立して自分の目線でこの家が売れるものなのか、いくらくらいのものなのかを判断できることが大切です。
 
森上：なるほど。まずは「売る」という選択肢で検討することが大切なんですね。そして、２番目が「使う」ですね。
 
三木：はい。今は郊外でのビジネスも流行っていて、実家を改装してお蕎麦屋さんを開いてみたりとか、よくあると思います。実家を若干改装して、住みながらお店を開くこともできますよね。店舗を借りるコストもかかりませんし、今は建築コストがめちゃくちゃ高いので、建物を建てるコストがかからないのは大きいですよね。あとは、テレワークで事務所にする方法もあります。例えば、東京のIT企業に勤めている人が宮崎の実家に帰り、そのままの東京の給与体系でテレワークをすると、地方ではかなりの高所得者になるわけですよ。それで、信用もついて周辺の不動産を買い増して賃貸業を始めたなんていう話も聞きました。
 
森上：すごい（笑）！　その気もなかったのに。
 
三木：それですと、収入アップのビジネスになりますので、お金が残ります。
 
森上：なるほど。倉庫が必要な仕事だったら倉庫にしてもいいわけですもんね。
 
三木：そうですね。ネット通販の在庫倉庫にすることもできますね。都会ならトランクルーム代がかかるような空間を無料で使えるメリットもあります。初期投資を抑えたビジネスのスタートには非常に有利ですね。ネットでビジネスされる方も増えていますのでね。
 
森上：なるほど。では、3番目は「住む」ですね。
 
三木：これはもう移住しちゃうパターンですね。地元にＵターンという感じで、都会のギスギスした生活から、空気や水のいい実家に帰る。お子さんのアトピーなどそういう理由がある方もいますのでね。今は多くの自治体で居住支援や子育て世代への特典がありますよね。
 
森上：地元の行政のサービスを調べておくのもいいですね。
 
三木：そうですね。本書にもその記載がありますが、自分の地元の行政サービスを調べると、手厚い居住支援をしてくれるところは多くて、子育て世代の方は特にお子さんが大学行くまで医療費が無料とか、たくさん特典があります。すごいですよね。
 
森上：なるほど。実家に拠点を移して、今まで住んでいた家を別荘にするということもできますよね。
 
三木：そういう選択肢もありますね。あるいは、都会に住んでいたなら、「貸す」ということもできますよね。
 
森上：なるほど。今住んでいる家を貸すこともできるんですね。
 
三木：賃貸で得た家賃収入で、学費や塾代が助かったという親御さんも結構いらっしゃいますね。
 
森上：なるほど。住居を田舎にして、今の家を賃貸にする。その逆パターンが4番目の「貸す」ですね。
 
三木：はい。リフォームして賃貸物件にする、あるいは住宅困窮者の方に貸し出すといった社会的な意義のある使い方もできます。今後、民泊としての活用も収入アップが見込めますね。

自分に合った活用方法を選ぶときのポイント

森上：今までのお話を聞いていると、ライフスタイル、土地の特性によって、選択肢が変わってきますね。
 
三木：そうですね。ただ、ここで注意が必要なのは、一度でも「貸して」しまうと、先ほど言った「3000万円控除」が受けられなくなる点です。
 
森上：一度でも貸してしまうとその控除は使えないんですね！
 
三木：そうなんです。ですから「貸す」のはあくまで最後の手段ですね。本の構成が「売る・使う・住む・貸す」の順番になっているのは、所有者にお金が残りやすい順序だからなんです。
 
森上：なるほど。こうした話は、やはり相続前にしておいたほうがいいのでしょうか？
 
三木：もちろんです。今は「健康寿命」と「生涯寿命」の間に大きなギャップがあります。親御さんが病気や認知症になってしまうと、法的な意思決定ができなくなり、融資を受けたり売却したりといった「相続対策」が一切できなくなります。
 
森上：親御さんが認知症になってしまうと相続する側は困ってしまうんですね。
 
三木：そうです。入院して、意思疎通ができなくなってしまう。でも、入院して長生きすることも多いので。20年空き家のまま処分もできずに、放置しておかないといけないと。
 
森上：手入れをしたくても、本来の所有者である親のお金も使えないんですよね？
 
三木：そうですね。裁判所から成年後見人が選任されるまで、本人の銀行口座からお金を下ろすことすら難しくなるんですね。うちの母も入院してしまったので。
 
森上：本でも書かれていましたよね？
 
三木：そうです。銀行に行くこともできずに。
 
森上：「全額立て替えた」っておっしゃっていましたよね？
 
三木：そうです。銀行には「ご本人がいらっしゃったら出せますが、家族では出せません」と言われて。
 
森上：認知症になられてしまったんでしたっけ？
 
三木：入院して間もなく認知症になってしまって。お年寄りは気を付けないと、入院すると一気に認知症っぽくなる方は多いんですよね。

実家の不動産の活用選択を、できるだけ早めに決めておいたほうがいい理由

森上：相続する側からすると、親にそういうことは話しづらいじゃないですか。そのあたりへのアドバイスはありますか？
 
三木：僕らがよく皆さんにお伝えするのは、「家族信託」や、あるいは「家族間での賃貸契約」などを結んでおく”です。そうすれば、親が入院した後も、子どもの権限で親の預金を使って家の修繕などができるようになります。
 
森上：その家族信託がめちゃくちゃ大事なんですね。
 
三木：そうです。入院期間、認知症期間が長ければ長くなるほど……。言い方は悪いですが、亡くなってしまったら遺言や相続対策の通りに進められます。「それができない期間が何十年もあったらどうするか」っていう問題が相続対策で解決されていないわけです。
 
森上：なるほど。すごい話ですね。最後に、今まさに実家の空き家問題に直面している方へのアドバイスをお願いします。「今回の本を読んでください」というのが一番なんでしょうけど。
 
三木：空き家問題は、今は他人事でも必ず身内で起こります。自分ではなく、身内も、ですね。そのときにこういう本を読んだ知識を持っていると、手の打ち方、優先順位、考え方がわかります。漠然と「あの家どうしよう」と思考停止する人がほとんどです。それは、そういう話をしていないからです。業者さんに聞いても業者さんの都合のいいように言われてしまって、明確な優先順位は教えてもらえないので、自分で知っておくことですね。「売る」「使う」「住む」「貸す」っていう順番ですね。まずは売ることを考えて、無理なら順番に考えていったらいいです。

求む！ 「空き家解決エージェント」

森上：なるほど。ご本を読んでいただいて、その知識を踏まえて、業者さんのアドバイスを聞くと、またいい方向に持っていける可能性もありますもんね。あまりにもこちらに知識がないと業者さんのいいなりになってしまいますもんね。
 
三木：そうですね。業者さんにも「売るのが得意な人」「建てるのが得意な人」「貸すのが得意な人」もいるんですよね。でも、業者さんの看板を掲げていたら、素人が見たら全部一緒だと思っちゃうんですよね。今は分業されている時代なので、物件をトータルで見て最適な提案をしてくれる人がいないんですよね。
 
森上：なるほど。そうなると、トータル的に考えてくれる人が必要になってきますね。
 
三木：「全国古家再生推進協議会」のメンバーでも、再生士さんのメンバーでも、すごく勉強している方がいますし、大家さんの勉強会も開催していて、その講師の方も賃貸経営なら全般をわかっています。ただそれぞれ得意分野があって、再生士さんは建築が得意で、売りなどはあまり詳しくない。勉強会講師の方も賃貸経営は得意ですが、売買はわからなかったり。でも、今は色んな業界で「空き家どうしよう」と思っている方が多くて。例えば、ケアマネジャーさんも「施設に入れるなら今の家はどうするの？」という問題によく直面するんですよ。
 
森上：確かにケアマネジャーさんなんてまさに年配の方とのコミュニケーションが１番多いですもんね。
 
三木：そうですね。司法書士さんなんかもそうですよね。「相続しました。親の家を登記してください」と言われて、「こんなに実家も離れていてどうしたらいいですかね？」って絶対相談されますよね。
 
森上：ほんとですね。トータル的に相談できる方が求められますよね？　三木さんは何か準備をされているんですかね？
 
三木：はい。考えています。「空き家解決エージェント」という商標登録をとりまして、そういう方たちに勉強してもらって、「空き家の相談をされたら、こう答えてください」と。不動産のプロでなくてもいいんです。売買になったら、その専門の業者につなげばいいし、建築ならその業者につなげばいい。
 
森上：トータル的に見える人がいればいいわけですね。
 
三木：そうですね。ここでの、手取りの計算だったら税理士さんにつなげばいいですよ。適宜、どのネットワークでこの問題を解決するかを判断するプロデューサーみたいな役割ですよね。各専門家がいて、「空き家」という問題の解決をテーマにして手配していく人たちという感じですよね。
 
森上：なるほど。これからの時代はそういった人材は必要ですね。
 
三木：はい。分業化しすぎて、営業マンだったら「家売ってこい」しか言われていなかったり。偏っちゃっているんですよね。
 
森上：そういうことですよね。だから、本質的な解決につながらないんですね。
 
三木：自分の視野でしか空き家を見られないということですよね。それをもう少し広い視野で見て、所有者、所有相続人にとってメリットのある、本当の意味で解決できる人をつくらないといけないなと思っています。
 
森上：自分で空き家解決を経験した個人の方がなってもいいわけですね。
 
三木：そうですね。自分の経験を活かしたらいいんですよ。空き家はなくならないので。空き家を放置するのは今の通例なので。
 
森上：ほんとですね。でも、社会貢献にもつながるし、仕事にもなるし。
 
三木：そうですね。名刺に「空き家解決エージェント」と書いておくだけで、困っている人から相談されるようになりますのでね。「これはなんですか？　実は空き家で困っていて」って、何人かに名刺を渡したら、すぐに空き家問題が出てきますのでね。
 
森上：なるほど。根深いと思ったと同時に、空き家を「負（負け）動産」から「富（とみ）の動産」に変える可能性を、本書を読んでぜひ探ってほしいですね。三木さんの新刊『実家の「空き家」超有効活用術』のリンクを貼っておきますので、ぜひチェックしてみてください。
 
三木：よろしくお願いします。
 
土屋：では、三木さん、最後にリスナーの皆さんへメッセージをお願いします。
 
三木：はい。空き家問題は、他人事ではなくなってきています。身近な人や自分がその問題に直面することになると思いますので、一般知識として持っておくべきレベルの切実な問題になっています。この本の内容が、皆さんの片隅にでも残って役に立てば何よりです。ぜひ手に取ってみてください。
 
土屋：ありがとうございます。三木さん、森上さん、本日はありがとうございました。
 
三木・森上：ありがとうございました。
 
（書き起こし：フォレスト出版本部・冨田弘子）
 

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