不動産のホームページ制作は「表示のルール」を知らない制作会社に任されない──公正競争規約の基本、物件情報の更新、おとり広告の注意と、制作会社が引き受ける範囲

この記事は、不動産会社のホームページ制作で、制作会社が知っておくべき表示のルールと、引き受ける範囲の決め方を扱います。

「不動産 ホームページ 制作」の相談は、デザインや物件検索の機能の話から始まりがちです。けれど不動産会社の社長が本当に気にしているのは、広告のルールに引っかからないか、成約した物件が残っていないか、という点です。ここを分かっている制作会社は、それだけで選ばれやすくなります。

「物件が多く見えるように、成約済みも残しておいて」

不動産会社のサイトを作っていると、こうした依頼を受けることがあります。
物件数が多く見えるほうが、問い合わせが増えると考えるからです。

けれど、取引できない物件を載せ続けることは、不動産の広告では「おとり広告」として扱われます。
制作会社が「頼まれたから」と仕組みを作れば、お客様を危うい場所に立たせることになります。

不動産サイトの制作とは、物件の情報を、表示のルールに沿って、正しい状態に保ち続ける仕組みを作ることである

黒字化の外科医です。不動産会社のサイト制作で、制作会社が押さえる表示のルールを解剖します。

なお私は弁護士ではありません。実務の指針として読み、個別の判断は専門家や公的な窓口に確認してください。

ルールを知っておくべき理由は、三つあります。

第一に、不動産の広告には、業界の規約と法律の両方がかかるから。
宅地建物取引業法、景品表示法、そして業界の公正競争規約です。

第二に、サイトの不備は、物件情報の「更新の遅れ」から起きやすいから。
作った時点で正しくても、成約や価格の変更を反映しなければ、表示は事実と違っていきます。

第三に、規約には、広告を作る側の責務も書かれているから。
制作会社も、ルールを知らないでは済まない立場にあります。

不動産の表示に関する公正競争規約の基本

不動産の広告には、不動産公正取引協議会連合会の「不動産の表示に関する公正競争規約」と同施行規則があります。2026年10月に連合会のサイトで確認した規約本文の附則では、直近の変更は2024年10月1日施行です。

規約は、景品表示法に基づく業界の自主ルールです。規約でいう「事業者」は、宅建業の免許を受けた業者のうち、各地区の公正取引協議会の構成団体に所属する会社などです。

制作会社として押さえておきたい点を挙げます。

• 第3条：広告制作の依頼を受けた広告会社等も、規約の趣旨に沿って、消費者の適正な選択に役立つ広告を作るよう努める
• 第8条：物件の種別ごとに、必要な表示事項を見やすく表示する（広告主のこと、物件の内容、価格などの取引条件、交通や環境など）
• 第18条第2項：「最高」「格安」「完全」「日本一」「厳選」「完売」などの用語は、裏付ける合理的な根拠の資料がなければ使えない
• 施行規則：徒歩の所要時間は、道路距離80メートルにつき1分で計算し、1分未満の端数は1分に切り上げる

物件ページのテンプレートを作るときは、必要な表示事項が入る欄を最初から用意しておくことです。

おとり広告と、物件情報の更新の注意

規約第21条は、おとり広告として、次の三つの表示を禁止しています。

• 物件が存在しないため、実際には取引できない物件
• 物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件
• 物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件

また宅地建物取引業法第32条は、誇大広告等を禁止しています。
国土交通省の不動産業課長通知「いわゆる『おとり広告』等の禁止の徹底について」（2023年1月12日）では、成約済みの物件を速やかに広告から削除せずにインターネット広告に掲載し続けることは、おとり広告に当たると示されています。

規約第24条は、表示の内容に変更があったときは、速やかに修正するか、表示を取りやめることを求めています。
つまり、不動産サイトの品質は「更新の速さ」で決まります。

このほか、宅地建物取引業法第33条は工事完了前の物件の広告の開始時期を、第34条は取引態様（売主・代理・媒介の別）の明示を定めています。物件ページには、取引態様の欄を必ず用意します。

制作会社が引き受ける範囲

表示の中身に責任を持つのは、広告主である不動産会社です。
制作会社は、ルールに沿った表示がしやすく、古い情報が残りにくい仕組みを作る立場です。

• 引き受ける：必要な表示事項の入力欄、取引態様の欄、成約時に一覧から外す操作、掲載日と更新日の表示
• 引き受ける：特定用語のチェックリストを、原稿の受け取り時に使う
• 引き受けない：表示が規約に合っているかの最終判断（お客様と、所属の協議会や専門家に確認してもらう）

この線を、見積書と契約書に書いておきます。

今すぐ試せる：物件ページの原稿を点検するプロンプト

私はWeb制作会社のディレクターです。不動産会社から受け取った物件ページの原稿を、公開前に点検してください。

【原稿】
〔貼り付け〕

1. 「最高」「格安」「完全」「日本一」「厳選」「完売」など、根拠の資料が必要な言葉を抜き出す。
2. 取引態様（売主・代理・媒介）の記載があるか確認する。
3. 徒歩の所要時間について、道路距離の記載があれば、80メートルにつき1分・端数は切り上げで計算し直して照合する。
4. 気づいた点を「お客様に確認する事項」として一覧にする。
5. 規約に合っているかの判断はしない。確認が必要な点を挙げるだけにする。

不動産サイト工場：計算と運用の型

徒歩分数の検算（例）

道路距離 650メートル：650 ÷ 80 ＝ 8.125 → 9分
道路距離 1,000メートル：1,000 ÷ 80 ＝ 12.5 → 13分

物件情報の更新を代行する場合の月額（数字はすべて例）

時間単価：7,600円　目標の粗利率：35%

成約・価格変更の反映：月10件 × 0.25時間 ＝ 2.5時間
新規物件の登録：月8件 × 0.75時間 ＝ 6時間
掲載中の物件と、お客様の台帳との照合：週1時間 × 4週 ＝ 4時間
合計：12.5時間 × 7,600円 ＝ 95,000円
月額：95,000 ÷（1 − 0.35）≒ 146,154円

更新を代行するなら、「成約の連絡を受けてから何営業日以内に外すか」を契約に書きます。連絡がなかった物件の責任をどうするかも、あわせて決めます。

構造的なリスク

逆説を指摘しておきます。

ルールに詳しいことを売りにすると、お客様は「ルールの判断まで任せられる」と受け取りがちです。
制作会社は、規約の解釈や違反の判断をする立場ではありません。

だから、提案の段階で「仕組みは私たちが作り、表示の中身はお客様が確認する」という線を言葉にしてください。確認のチェックリストは渡しても、判断は預からないことです。

よくあるQ&A

Q. 協議会に加盟していない会社なら、規約は関係ないのか。

規約の「事業者」は加盟団体の会社などですが、宅地建物取引業法と景品表示法は、加盟の有無にかかわらずかかります。規約は、ルールの具体的な目安として役に立ちます。

Q. 物件の写真に、別の建物の写真を使ってよいか。

施行規則には、建築工事の完了前など、取引する建物の写真を使えない事情があるときの条件が決められています。条件を満たすか、お客様に確認してもらってください。

最後に

不動産会社のサイトは、作った日ではなく、更新し続ける日々で評価されます。

表示のルールを知り、古い情報が残らない仕組みを作り、判断の線を言葉にした会社だけが、不動産会社から長く任されるのです。

工務店のサイト制作の考え方は、こちらで扱いました。

▶ 工務店のホームページ集客は「施工事例の型」で決まる──Web制作会社が業種特化で単価と受注率を上げる、事例ページ・資料請求と見学会の導線・更新の仕組みと料金の計算例

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