【政策×経済学】東京都のアフォーダブル住宅政策って誰が得するの？―補助金の行方を経済学で考える
東京都は、民間と共同でファンドを設立し、特定事業者が供給する住宅の家賃を市場水準より約20％低く抑える「アフォーダブル住宅」政策を進めています。子育て世帯や、都市機能を維持するためにエッセンシャルワーカーが住み続けられる住宅を確保する。直感的には、とても良い政策に見えます。しかし、こんな問いが生まれます。
この補助金は、最終的に誰のものになるのだろうか？
1.補助金は誰が受け取るのか？（租税・補助金の帰結）
教科書に出てくる基本的な理論があります。税や補助金の「帰着（最終的な負担や受益の行方）」の理論です。補助金を出したとき、
需要者（入居者）が得をするのか
供給者（事業者・地主）が得をするのか
は、「どちらに補助するか」では決まりません。需要と供給の価格弾力性で決まります。
東京の住宅市場はどうでしょう？
土地は限られている
用途規制がある
建設にも時間がかかる
つまり、供給はあまり増えにくい市場です。この場合、理論上は、補助金額ほど家賃は下がらず、その一部が供給側に帰着する可能性が高くなります。「家賃を20％下げる」と設計しても、経済全体で見ると、補助金の全額が入居者の利益になるとは限らないのです。
2.もう一つの問題：レントシーキング
さらに考えるべき点があります。補助金が存在すると、その補助金を獲得しようとする行動が生まれます。これをレントシーキングといいます。
例えば、
補助対象になるための政治的働きかけ
制度設計への影響力行使
参入制限のロビー活動
こうした行動に資源が使われます。重要なのは、レントシーキングは、社会全体の生産を増やさないという点です。補助金が生む「利権（レント）」をめぐって競争が起き、その過程で資源が浪費される可能性があります。このとき、得をするのは必ずしも入居者ではありません。場合によっては、
事業者
土地所有者
制度を管理・設計する側
に利益が集中する可能性もあります。（公共選択論では、こうした現象を分析します。）
3.最後に：それでも政策は必要か？
もちろん、都市に低所得者やエッセンシャルワーカーが住めない状況は問題です。
都市機能が維持できない
地域格差が拡大する
行政コストが偏在する
こうした点を考えれば、何らかの公的関与には一定の根拠があるでしょう。
問題は、どの方法が最も効率的かという点です。
住宅を直接補助するのか。
世帯に現金給付するのか。
規制を緩和して供給を増やすのか。
この効率性の問題には経済学は答えてくれます。しかし、都市問題のように効率性だけの問題ではない複雑な問題の場合は、その政策が「善いか」を経済学だけで決めることはできません。しかし、経済学は政策の効果と副作用を考える道具を与えてはくれます。
