【住宅ローン×経済学】物価上昇と金利上昇のダブルパンチ報道の忘れ物――重要なのは実質金利――

政策金利の引き上げに伴って、住宅ローン金利も上がっています。ニュースやSNSでは、「物価上昇と金利上昇のダブルパンチで家計が圧迫される」という論調を見かけます。確かに、金利が上がれば住宅ローンの返済額は増えますし、物価上昇が家計一般を圧迫するのもまた、その通りです。

――では、物価が上がることは、住宅ローンを抱えている家計にとっても「パンチ」なのでしょうか？

インフレには「借金の実質的な価値を小さくする」という効果があります。このことを忘れていては、住宅ローンを抱える家計に起きていることの全体を見ていることにはなりません。

実際に数字を使って考えてみましょう。

1．金利が上がると、確かに返済額は増える

4000万円の住宅ローンを20年で返済する家計を考えてみます。金利がゼロなら、話は簡単です。毎年200万円を返済すれば、20年で4000万円を返済できます。

ところが、金利が1.5％になるとどうでしょうか。元利均等返済なら、年間の返済額は約231.6万円になります。金利が0％から1.5％になることで、年間約31.6万円、月にすると約2.6万円返済額が増えます。

これは確かに大きな負担です。「金利が上がると住宅ローンの返済額が増える」というニュースは、正しいことを伝えています。

では、この家計にとって、物価が毎年3％上がることはどうでしょうか。こちらも負担になるのでしょうか。

2．200万円は、10年後も「200万円」なのか？

ここで少し見方を変えてみます。

金利0％の場合、毎年200万円を返済します。金利1.5％の場合は毎年231.6万円を返済することになります。物価上昇率は3％としましょう。

物価が上昇するので、10年後に返済する200万円は、現在の貨幣価値に換算すると約148.8万円です。10年後の231.6万円は、現在の貨幣価値で約172.3万円になります。

同じ「200万円」や「231.6万円」でも、物価が上がっていけば、そのお金で買えるモノの量は少なくなります。つまり、住宅ローンの返済額も、時間が経つにつれて実質的には軽くなっていくのです。

ここが、住宅ローンとインフレを考えるときの重要なポイントです。インフレは借り手にとって、必ずしも敵ではありません。むしろ、名目額が固定されている借金は、インフレによってその実質的な価値が小さくなります。

金利上昇によって返済額が増える一方で、物価上昇によってその返済額の実質的な重さは小さくなる。住宅ローンを考えるときには、この二つを同時に見る必要があります。

3．そこで登場する「実質金利」

この関係を経済学では、もっと簡単に整理できます。

実質金利＝名目金利－物価上昇率

です。

たとえば、住宅ローンの金利が1.5％で、物価上昇率が3％なら、1.5％－3％＝－1.5％となります。

この場合、実質（住宅ローン）金利＝名目（住宅ローン）金利ー物価上昇率
はマイナスです。

これは、金利上昇による負担の増加よりも、インフレによって借金の実質的な負担の軽減の方が強く働いていることを意味します。

もちろん、いつまでも物価上昇率＞住宅ローン金利という実質金利がマイナスである状態が続くとは限りません。もし物価上昇率が1％なのに住宅ローン金利が3％なら、実質金利はプラス2％です。この場合には、住宅ローンの実質的な負担は重くなる方向に働きます。

重要なのは、実際に借りている住宅ローン金利が、物価上昇率を下回っているのか。ここを見る必要があります。

4. 今の日本の状況は？

次の図は、日本、アメリカ、イギリスの現状をまとめたものです。

日本の現実はどうでしょうか。2026年8月の消費者物価は前年同月比1.9％上昇。一方、三菱UFJ銀行の新規借入金利は変動が1.195％ですから、実質金利は約−0.7％となります。

ただし、これは変動金利で借りている場合の話です。同じ銀行の10年固定は3.63％で、実質金利はすでに＋1.73％とプラスになっています。ローンが変動金利か固定金利かで、話はまったく変わります。

5．もう一つ大事なのは「給料」

ここまで来ると、もう一つ気になることがあります。住宅ローンを返すために使うのは、お金です。では、そのお金を稼ぐ「年収」はどうなるのでしょうか。

物価が3％上がっても、年収がそのままだったら、生活は苦しくなります。しかし、物価の上昇に合わせて賃金も上がっていけば、話は変わってきます。

そこで、最初に例に挙げた家計の当初の年収を500万円だとしましょう。年収500万円が物価と同じ3％のペースで毎年増えていくとどうなるでしょう。年収に占める住宅ローン返済額の割合は、時間が経つにつれて低下していきます。

住宅ローン金利が0%の場合、最初の年は200万円÷500万円＝40％です。住宅ローン金利が1.5%の場合、231.6万円÷500万円≒46％です。金利が1.5％の方が、もちろん負担割合は大きくなります。

ところが、年収が物価上昇率と同じ3％のペースで上昇していけば、毎年の返済額が変わらなくても、年収に占める返済額の割合は次第に小さくなっていきます。10年後には、年収は約672万円になるからです。

10年後の年収に占める住宅ローン返済額の割合は、0%金利の場合、200万円÷672万円≒29.8％、金利が1.5％の場合、231.6万円÷672万円≒34.5％です。

つまり、住宅ローンの「231.6万円」という数字だけを見ているのと、「231.6万円を稼ぐための年収がどうなっているか」まで見るのとでは、見える景色が違ってきます。

住宅ローンの負担を考えるときには、物価、金利、そして賃金。この三つを一緒に見る必要があります。

6．「金利が上がった」だけでは、家計の負担は見えない

重要なのは、次の2つです。
①物価上昇率に対して住宅ローン金利がどの程度なのか
②物価上昇に対して賃金がどの程度伸びているのか

少なくとも、物価上昇率が住宅ローン金利を上回り、さらに賃金も物価に合わせて上昇しているケースでは、住宅ローンの実質的な負担は時間とともに軽くなっていきます。

ちなみに私自身はというと、現在の金利は物価上昇率をまだ下回っているので、今のところ、このまま借り続けるつもりです。もちろん、今後も物価、金利、そして賃金の動きを見ながら考えていくことになります。

「物価上昇と金利上昇のダブルパンチ」。物価上昇も、金利の上昇も家計にとってマイナスの効果を持っています。しかし、この表現は、インフレには借金の実質的な価値を下げるという重要な効果があることを無視しています。

だからこそ、ニュースの「金利上昇」という数字だけを見て慌てるのではなく、その背景にある物価と賃金にも目を向けたいところです。

金利の水準は、さまざまな要因で決まります。世界的な投資需要の増加もその一つです。AIへの投資の増加や、各国政府の財政赤字の拡大は、資金需要を押し上げる要因になります。

住宅ローン金利だけを見るのではなく、金利を取り巻く世界の資金需要や経済政策にも注目したいですね。

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