#44 金利上昇で二重苦〜住宅ローン、繰り上げ返済どうする？

2026年10月5日 17:22

金利の有る世界。変動金利で住宅ローンを抱えている自分には全く嬉しくない。
優遇後の変動金利が年利2%も視界に入ってくると、繰り上げ返済どうする？と気にもなってくる。
ということで、住宅ローンについて整理し、チェックリスト化をしてみる。

1.住宅ローンと繰り上げ返済

住宅ローンは、元本＋利息で構成されている。繰り上げ返済をすると、通常の返済とは別に元本をまとめて減らすことになる。元本が減れば、その後の利息も減る。
つまり、繰り上げ返済の本質は、借金を早く終わらせることではなく、これから払う利息を減らすことと考えることができる。
繰り上げ返済の利息削減効果は、金利や残存期間で変わってくる。
よって、自身の住宅ローンの借入条件を把握し、繰上返済が十分な効果を出せるかをみる必要がある。

2.金利上昇の二重苦

借入1,000万円、35年返済で比較してみる。

金利 / 毎月返済額 / 初回利息額 / 利息総額
1.5% / 約30,600円 / 約12,500円 / 約286万円
3.0% / 約38,500円 / 約25,000円 / 約616万円
5.0% / 約50,500円 / 約41,700円 / 約1,122万円
7.0% / 約63,900円 / 約58,300円 / 約1,683万円
10.0% / 約86,000円 / 約83,300円 / 約2,611万円

金利上昇で危ういのは、毎月の返済額が増えることだけではない。返済額の中で利息が占める割合が増え、元本が減りにくくなることだ。
「支払う金額が増える」＋「借金が減りにくくなる」という二重の負担となる。

3.2つの繰上返済

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型がある。

（1）期間短縮型

繰り上げ返済をした後、返済期間は短くなるが、毎月の返済額は基本的に変わらない。もちろん、繰り上げ返済によってローン残高は大きく減っており、その後に発生する利息も減る。

（2）返済額軽減型

返済期間を変えずに、毎月の返済額を減らす。期間短縮型と比べ、毎月の返済額は少なくなるが、利息の減り方は、大分穏やかになる。

（3）ザックリまとめ

◯期間短縮型：
　利息をできるだけ減らしたい
◯返済額軽減型：
　毎月の返済額を減らしたい

4. 5年ルールと125%ルール

借入れている住宅ローンによっては、5年ルールや125%ルールが適用されるものがある。

（1）5年ルール

金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額を据え置くルール。

（2）125%ルール

5年ルールで5年間経過後の返済額見直し時に、新しい返済額の上限を125%とするルール。

一見、金利上昇の急変から守ってくれるやさしいルールに見えるが、金利上昇を待ってくれるものではない。最悪の場合、ルール適用中に未払利息（毎月の返済額より毎月の利息額が多い状態）が発生してしまう可能性もある。この場合、毎月きっちり返済していても元本が減らずに利息が積み上がる状態となるため、早急な対策が必要だ。

5.どうなったら繰り上げ返済推奨？

ここが一番気になるところかもしれないが、「人による」としか言いようがない。
ただ、それでは元も子もないのでチェックリストを用意したので、検討材料の参考になれば幸いです。

【住宅ローン繰り上げ返済クイックチェックリスト】

a.返済方式

□期間短縮型（利息負担の削減）か、返済額軽減型（毎月の負担軽減）か目的を決めたか。

b.住宅ローン減税

□現在、住宅ローン減税の適用期間内か。
□繰り上げ返済による控除額の減少を確認したか。

c.手元資金

□返済後も生活防衛資金を確保できるか。
□繰り上げ返済手数料を確認したか。

d.団信

□借入残高が減ることによる団信の保障額減を踏まえても繰り上げ返済するメリットがあるか。

e.返済か、運用か

□繰り上げ返済は、将来支払うはずだった利息を減らす確定的な効果があると理解しているか。
□投資による利益は見込み利益であり、元本割れの可能性も考慮したか。
□「運用の期待リターン＞ローン金利」だけで判断していないか。

いかがでしょうか？

ちなみに、自分は今のところ繰り上げ返済の予定はありません。住宅ローン金利が、国債などの安全資産から得られる税引後の利回りと並ぶ辺りで、真剣に再検討を開始しようかと思っています。